正大广场项目营销策划报告

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1、正大广场项目营销策划报告目录销售力分析??市场背景分析销售力提纯??目标客户群分析销售力提升??项目营销概念及项目改造建议销售力实现??销售现场包装与营销推广步骤销售力传播??项目形象包装及推广销售力持续??策略执行建议第一部分：销售力分析一、2002年福州房地产市场背景1、2001年楼市分析u宏观环境看好，热度持久u市场竞争加剧，开发行为不再浮躁u住宅向纵深方向发展u房地产板块由城市中心向边缘移动u房屋租赁市场亟待整合2、2002年上半年榕城楼市分析u1～6月份，商品房供销两旺。u6月份，二手房交易继续攀升，房改房上市有所突破。u1～6月，房地产开发投资保持

2、增长态势，房屋拆迁力度加大。u房空置量有所下降,房价明显上升.3、2002年第三季度榕城楼市分析u福州的房地产销售出现近几年来首次供需平衡。u与上半年相比，第三季度似乎并不大“乐观”。u2002年下半年，高端客户将面临更多的选择空间，而市中心高层住宅市场将被进一步的瓜分。主要因素有几方面：u上半年福州加快实施“东扩南进”发展战略，金山新区开发，义洲、帮洲等棚屋区改造，为房地产业带来发展机遇，而下半年这些工程大多已竣工，因此竣工面积下降；u去年的房改引发的“购房热”已渐渐降温，许多购房者更加理性、长远地考虑购房问题。u随着五四北路近5000亩项目的启动，别墅项目

3、及TOWNHOUSE住宅项目的入市，直接对市区中心的高层住宅市场发起冲击。4、今年楼市竞争的焦点：u焦点之一：价格今年楼市价格竞争有几个特点：Ø控制总价。Ø价格组合嘉华新城总价控制在30万以内，并辅以开发商垫付10%以降低首付的价格组合策略，迅速赢得的市场。而零首付、零公摊、减免物业管理费等等，均是一种变相的降价让利。u焦点之二：产品产品的竞争力主要表现为：新工艺、新材料、新理念的适度超前；亚协的“广场特区”的开发失败，证明“好地段”已成为一个相对概念。Ø地段从市中心向郊区发展；Ø户型从单一平面向错层、复式变化，结构进一步走向合理化；Ø绿化从简单的花草走向园艺

4、景观设计；Ø物业管理从初级的设备维修到人性化服务，并营造社区文化；Ø智能化从磁卡应用到营建社区局域网等等，并注重项目的均好性。u焦点之二：营销方式营销方式的创新是2002年房地产界的又一新特点。较为典型的就有：福州豪廷的现场体验式营销方式。为楼市销售注入了一股新鲜的活力。小结：福州未来的房地产市场竞争将会是多元化的手段竞争。从产品到销售模式到概念设计以及后期的物业管理都影响着楼盘的销售结果。二、项目竞争优劣势分析1、优势分析：(外部条件分析)u随着福州整个城市规划重点战略的西移和中心区建设进程的加快，五一广场区域也必将成为福州房地产市场的新热点。u地理优势无与

5、伦比，交通条件便捷u五一广场地标型建筑，在很大程度上带动五一商圈的经济复苏，因此政府政策扶持空间较其它楼盘广阔；u完善的市政配套与繁华的五一商圈为本案营建了良好的居住环境u香格里拉酒店的进驻，其地标性优势必将使这一地区的物业价值得到全面地提升。u本案项目住宅部分仅167套，量体小，去化速度快。2、劣势分析u目前周边尚缺高档物业气氛；u期房给与消费者的信心不足u相关的配套要求较高（如停车场）3、机会分析：1）整体经济环境日渐改善u首先得益于国内整体经济气候的升温。GDP保持在8％的增长幅度，证明了宏观经济环境的不断好转。uWTO：楼市一大利好。在网络经济和中国“

6、入世”日益临近以及国内经济全面复苏的背景下，国内外大公司必定会选择一个符合国际商务环境的办公地点，对国内企业来讲，它是对外商务活动的桥头堡；对国外企业来讲，它是一个进入中国的口岸。2）新兴产业涌动投资潮u新经济时代的来临，无疑成为现代概念的写字楼未来发展的无限潜力。一些从事新兴产业如地产投资者、网络软件业、律师业、广告业买家成为写字楼主力消费群。u目前福州网络信息类公司已达200余家，律师业公司已达数十家，广告业公司更是增长迅猛，据不完全统计，已达600多家。这些貌似微小的公司，由于其朝阳型特性，极具发展潜力。虽然其消费力有限，但其整体消费力和潜力无限的发展态

7、势，为房地产市场带来了更为宽广的市场空间。3）香格里拉诠释投资价值u一直以来，住宅产品的更新换代带来的商机让广大投资者将转移眼光，倾注于此。本案位于未来的政治、经济、文化、商务、金融、娱乐、购物中心之中心，其在大都市概念中所占份量之重无出其右。u随着东扩南移的启动以及市政设施的逐步到位，其辐射力愈加强大，五一广场中心区的设计理念无疑是面向未来、面向世界的，尽管时下香格里拉尚处于建设初期，但可以预计，在今后两三年内，本案成为房地产业界的热点已是不争的事实。u由于香格里拉酒店设施高档，服务收费自然偏高，本案可作为香格里拉酒店配套最直接、最有效的的补充，其升值潜力不

8、可限量。4、威胁分析u新概念产品的最终