浅析住房公积金个人住房抵押贷款证券化

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1、浅析住房公积金个人住房抵押贷款证券化http://www.yunyouba匚com邮件群发住房信贷资产证券化起于20世纪70年代的美国，经过不断发展和完善，现在已成为美欧、口本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房金融业务己取得迅猛发展，住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度,在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产，如何借鉴发达国家资产证券化经验，尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度，提高资金流动性，转移住

2、房信贷资产中贷款风险，提高资金使用效率，充分发挥其住房保障作用，是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。然而，这一金融制度创新是一项复杂的系统工程，它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善，而且也涉及其标進设计、发行、管理、风险处理等诸多方血，为此,本文从住房公积金制度创新角度，对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。1国内外住房信贷资产证券化现状就国外而言，一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家，而且是这方面最发达的国家，它在70年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司，这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的

3、金融机构，将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池，以资产池所产生的稳定现金流作为担保，以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者，从而开创了住房信贷资产证券化。美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点：一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景;二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高，总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997年的亚洲金融危机Z后，为解决资金短缺困境，政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》，并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司(KOMOCO),在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下，成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着

4、陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进，但在规模和制度建设上走在我国前面。我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段，2005年12月15日，中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项日的试点分行，从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产，并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券(包括A、B、C档)和次级资产支持证券。2007年4月又推出第二单RMBS,资产池总金额40.2亿元，根据信托安排，A、B档优先级资产支持证

5、券将在全国银行间债券市场交易转让，C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让，而次级证券由建设银行自行持有，不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方而获得了较丰富经验，推动了房贷二级市场发展。2我国住房公积金信贷资产证券化的现实性2」住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要我国日前各住房公积金管理中心(以下简称管理中心)发放的个人住房抵押贷款期限-般时间较长，最长可达30年，试点项目贷款期限一般也在5年，而

6、资产的收益是抵押贷款本息，但这种现金流耍在较长的时间内才能实现，加之考虑增值收益因素，定期存款和国债又不能随意流动使用。同吋，新条例即将出台，住房公积金提取政策放宽，这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险，为避免这种风险发生，全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款，或贴息借款补充流动性，或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式，以减少流动性风险。种种应急方式使用，一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具，迅速回笼资金，不仅大大提高了资产的流动性，而且将有效解决管理中心资金流动性风险。2.2信贷资产证

7、券化从资金使用效率角度变相扩大了管理中心资金使用规模目前，全国各管理中心为扩大资金规模，想尽办法进行归集扩面，但是，在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下，要想通过对屮小非公企业归集扩面來大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。为此，合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具，从资金使用效率出发，另辟路径变相扩大管理中心资金规模，做大做强住房公积金事业，将是今后发展趋势使然，也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。2.3住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段由于住房信贷资产证券

8、化不仅可以拓宽资金来源渠道，而且还可以