个人住房抵押贷款证券化的风险防范

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1、个人住房抵押贷款证券化的风险防范作者：zhf4925     【摘要】：    本文把住房抵押贷款证券化的风险进行系统分类,重点分析了我国实行住房抵押贷款证券化所面临的风险，主要包括一级市场不发达的风险、中介服务机构操作风险、有关法律及不健全的风险以及违约风险和提前偿付风险。通过对以上风险的分析,本文提出了风险的内部控制与外部控制。所谓风险的内部控制是指证券化的参与人在住房抵押贷款证券化过程中,通过各种方法,控制、降低风险发生的可能性而风险外部控制是指通过制定证券化专门的法规,设置合适的证券化配套机构,建立一个完整的金融监管体系,从外部环境

2、来控制住房抵押贷款证券化风险。通过以上风险的防范措施,确保证券化中各利益体所承担的风险与所享受的收益相匹配。    【关键词】：    个人住房抵押贷款违约风险风险防范    【正文】：    一、个人住房抵押贷款证券化的定义、背景与意义    （一）定义    个人住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)将流动性较差但有稳定收益、又能产生有预见性现金流的资产，通过将相似资产打包重组成抵押贷款群组而转化为可以在市场上自由流通的有价证券的过程。个人住房抵押贷款证券不仅可以扩大住房抵押贷款的一级市场，又可以使二级市场变得活跃，从而提高整

3、个住房抵押贷款市场的效率。住房抵押贷款证券化，可以加速资金流动性，分散和规避银行的风险。    （二）研究背景    1.国际背景    2007年底，美国次贷危机引发了全球的金融业和整个实体经济的衰退,具体表现为：大量的公司，诸如住房抵押贷款担保公司纷纷破产，全球股市动荡不安，很多基金也不得不被迫关闭，经济开始萧条和不景气，信贷市场也随之不活跃，商业银行、房地产行业、住房抵押担保公司、保险公司首当其冲，遭受到了巨大损失。从其传导机制来看，放贷机构为给购房者提供抵押贷款采取的融资方法是向投资银行出售资产抵押债券，而投资银行为获得资金通常采用

4、的方法是向对冲基金和保险公司出售债务抵押债券，所以当房贷机构出现亏损会直接影响投资银行进而影响对冲基金，保险公司等，使得股市房市震荡。由此可见，次级债，住房抵押贷款证券化等新的金融产品使得这场次贷危机蔓延到金融业的每一个角落。    2.国内背景    上个世纪90年代，随着我国地产行业的飞速发展、金融体制的全面改革以及住房商品化、发展经济适用住房建设等国家政策措施的推进，个人住房抵押贷款证券化也逐渐覆盖到了日常的生活的方方面面。因其能提高资产的流动性和资金的充足率，降低信贷风险，客户群体庞大，发展潜力巨大等诸多优势，各大商业银行争相大力开

5、展个人住房抵押贷款证券化业务。随着近二十年的发展，个人住房抵押贷款证券化这项业务在给大众提供方便、降低了借款人的成本、给商业银行提高利润的同时，其蕴含的风险也开始逐步显现并引起了国家和大众的重视。现阶段我国个人对房屋的需求和购买意愿依旧很强，住房抵押贷款市场证券化的发展前景和空间依旧很大，同时，住房抵押贷款证券化也是拓宽融资渠道，分散银行风险的必然要求。    （三）研究意义    1.对商业银行的益处    住房抵押贷款证券化能增强银行的资产流动性，有利合理搭配资产和负债，有效的解决了存短贷长的难题，有利于解决银行资金周转困难，缓解我国银

6、行在未来一段时间内由资金短缺所面临的流动性风险和资本充足率的压力，增加中间业务收入。    2.对金融市场的益处    住房抵押贷款证券化作为最有活力和发展潜力的金融创新产品之一，通过住房抵押贷款支持证券这一金融工具开辟了一种新的融资方式，满足投资者各种不同需求，提高了金融市场的效率，更加完善了资本市场。    3.对宏观经济运行的益处    住房抵押贷款证券化增加了可贷资金，不仅可以满足居民买房的刚性需求，也可以满足投资者对不同渠道进行投资，同时也符合国家“居者有其屋”的发展理念。    二、个人住房抵押贷款证券化的主要风险分析    (

7、一)一级市场不发达的相关风险    1.我国的住房抵押贷款虽然已取得了较快的发展，但与西方发达国家相比，仍存在着较大差距，比如说发行的规模相对偏小，住房抵押贷款的速度远远跟不上我国住房按揭贷款的增速，同时发行的地点过于集中于东部重点城市和热点地区，而总结国外住房抵押贷款证券化的经验和教训我们可以得出住房抵押贷款证券化得以发展成熟壮大的一个必要的条件就是具有相当规模的抵押贷款。    2.贷款标准不统一。外国的经验告诉我们,证券化的抵押贷款应该在贷款资格审查、贷款合同、贷款担保协议等方面具有统一的标准。而我国个人住房抵押贷款的发展还处于初级阶

8、段,各个城市之间、各大商业银行之间执行的标准很不统一，甚至说政策和手续的执行还具有一定的随意性，并没有严格的信贷审批制度去约束，还没有形成全国统一的个人住房抵押贷款标准。只有标准