浅谈房地产企业成本控制及管理

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1、浅谈房地产企业成本控制及管理摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。对房地产开发企业来说，衡量该房地产项目是否成功的标准是其价格与品质，而该项目的经济效益则通常通过利润的最大化和成本的最小化来实现。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。本文主要就房地产业在我国国民经济中的重要地位、成本控制方法以及各阶段成本控制与管理进行了分析。关键词：房地产企业成本控制管理一、房地产业在我国国民经济中的重要地位（一）房地产是我国国民经济的基础

2、性产业房地产是我国经济活动和文化、科学、卫生、教育等社会活动的基础条件，也是社会经济活动和社会生产的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。2010年我国的房地产开发总投资为48267.00亿元,国内生产总值为397983亿元；2011年我国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元。并且根据国外房地产相关资料显示，2003年美国房地产增加值占国家GDP的11.8%,加拿大占15.7%,日本占11%。（二）房地产成为国家财政收入的重要来源在实施住房商品化政策之后，新建的住宅或者现有的住宅均可以出售。房地产的开发能够快

3、速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（道路、交通、文教、福利事业、卫生）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。据统计，上海市2009年的上半年的财政收入825.5亿元，房地产税收及相关土地收入占全市财政收入的25%左右。我国通过实施土地有偿使用制，充分体现出了国家土地的资产价值。比如：2009年6月中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路15号地块；2009年9月中海地产公司以70.06亿元拍得上海长风地块。二、房地产企业采用的成本控制方法分析挣值法是目

4、前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法的三个基本参数：计划工作预算费用（简称BCWS）,BCWS=计划工作量*预算单价；已完工作实际费用（简称ACWP）,ACWP二已完工作量*实际单价；已完工作预算费用（简称BCWP）,BCWP二已完工作量*预算单价。挣值法的评价指标：（1）费用偏差（简称CV）,CV是指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP；（2）进度偏差（简称SV）,SV是指检查日期BCWP与BCWS之间的差异，其计算公式为SV=BCWP-BCWS；（3）费用执行指标（简称CPI）,CPI是指挣得值与实际费

5、用值之比，即CPI=BCWP/ACWP；（4）进度执行指标（简称SPI）,SPI是指项目挣得值与计划值之比，即SPI二BCWP/BCWSO三、房地产企业各阶段成本控制与管理（一）项目决策阶段成本控制项目决策阶段三个环节至关重要，一是确定项目最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。本阶段项目主要对于编制投资的项目进行控制。开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数法和资金周转率法等方法来进行估算。然而

6、在房地产开发项目中，投资估算的编制通常采用的是指标估算法：（1）采用类似工程概预算编制，即对于已建的和本项目工程的建筑标准和建筑规模类似的工程，并按照不同标准的用料和其他做法进行换算；（2）市场询价加系数法编制，这种方法主要对于专业分包工程和设备安装工程较为适用；（3）单项工程造价指标编制，这种方式适用于规划不严格的估算编制或者用于建设项目的附属配套项目之中。（二）项目设计阶段成本控制设计阶段是投资者建设意图由设想向现实转变的一个关键阶段，因此设计阶段是工程投资控制最关键环节之一。项目设计阶段成本控制对成本的影响主要在建筑风格的确定，建筑方案制定，建材设备的选购，施工

7、工艺的选择等方面。所以，在项目设计阶段推行限额设计，可多方案择优选择设计方案，充分交流了解项目的定位，提高设计质量。还可以引入专家评审制度，对设计方案的计算过程进行评审。实行限额施工图设计，明确限额设计的指标有：（1）每平方米钢筋含量指标；（2）每平方米论含量指标；（3）单位施工图预算指标；（4）设计变更费用限额指标。通过以上方法，可以最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象发生。（三）项目招标阶段成本控制从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售代理、