天然居营销推广执行方案

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1、天然居营销推广执行方案1.2.第一部分销售时机及销售阶段安排销售吋机分析销售阶段安排1.2.1.1.2.3.4.5.6.7.8.第二部分销售策略销售流程各推广阶段销售策略市场预热期时间销售推广目标销售必备条件销售对象推售单位销售渠道造势安排促销手段（二）市场热销期1.2.3.4.5.&7.8.1.1.2.3.4.5.6.7.8.时间销售推广目标销售必备条件销售对象推售单位销售渠道造势安排促销手段促销期吋间销售推广目标销售必备条件销售对象推售单位销售渠道造势安排促销手段第三部分价格策略1.定价策略1.泄价的影响因素2.泄价的基本原则3.参考均价评定4

2、.附：初步价格表5.价格走势建议6.付款方式建议第四部分广告推广策略1.广告诉求点重组2.各销售阶段广告战略1.内部认购期1.重点投放媒体2.平面广告诉求点3.市场热销期1.重点投放媒体2.平面广告诉求点3.尾盘销售期1.重点投放媒体2.平面广告诉求点二、推广费用预计第一部分销售时机及销售阶段安排1.销售时机分析关于公开发售时间，中原在《关于天然居推迟公开发售时间的报告》中己明确阐述，发展商与中原亦就此问题已达成共识，即基本确定将公开发售时间定在今年10月初，具体时间待定,故此文关于销售时机方面不再赘述。至于在香港市场的发售时间,中原建议视深圳市场

3、公开发售市场反映而定，若市场反映热烈，同时深圳楼盘在港销售理想（特别是东海花园），则应趁热打铁，及时将天然居推向香港市场，争取内外销同时达到“一炮而红”的效应。初步预计外销时间为2000年11月左右。2.销售阶段安排中原建议将整个销售推广阶段分为以下三个时期，共九个阶段，详见下表:第二部分销售策略1.销售流程二、各推广阶段销售策略（一）市场预热期1.吋间：2000年8月23日2000年10月6日细分为三个时间段：1.接受咨询期：8月23日——9月8日2.建筑设计及工程专家陪你看楼期：9月9日一一9月1003.正式内部认购期：9月11日一一10月6日

4、4.销售推广目标：1.通过有FI的前期酝酿工作，使天然居在一定范围内为市场所关注，初步树立天然居及天健地产的品牌形象。2.聚集人气，为掀起公开发售的热销势头造势。3.达到部分单位销售、发展商资金回笼的目的，初步销售量达到总体销售率的10%左右。4.销售必备条件1.售楼处与示范单位设计施工完成（包扌舌内外装修、电话、传真机、饮水机等）；2.地盘包装到位（包括工地围墙、路灯旗、工地广告牌、小区临时绿化工作到位）；3.户外广告（包括候车亭广告、公交车体广告、户外广告牌）4.销售资料（楼书、折页、单张、户型牌、功能牌、展板、模型、电视广告片、价格表、付款方

5、式、认购书、物业管理公司及其费用、入伙杂费）；5.看楼专车包装到位；6.确定按揭银行、按揭年数、成数；7.预售许可证到位；8.组织销售人员进行开盘前的系统培训；9.开始软性宣传及新闻造势；10.其他相关工作到位。11.销售对象1.天健所发展的数个小区之住户；2.天然居周边居住及相邻片区（莲花一村、二村、上海宾馆附近、高新科技园）的客户（如景蜜新村、景新花园等）3.中原网络客户；4.为地盘包装及户外广告所吸引的客户；5.为电视广告及前期新闻炒作所吸引的客户。6.推售单位推出单位以最差单位为主，搭配少量较好的单位，具体推售单位将在价格表制定11!来后再

6、作具体选择。1.销售渠道1.直销渠道：主要是前期在天健发展的数个小区内举办“巡回展销”吸引有意向的客户，客户有兴趣的，可到楼盘现场咨询及选择单位；2.利用地盘广告及户外广告，到现场登记销售；3.利用前期的电视广告及新闻炒作，吸引客户电话咨询并到现场登记销售；4.利用中原直销网络。5.利用屮原网页6.造势安排（包括公开发售仪式）此阶段内的市场酝酿工作是整体销售工作的关健，中原结合本项目的特点及市场上大型楼盘的推售手法（如黄埔雅苑、东海花园等），建议本项冃在前期造势思路上应突破目前市场上的常规做法，即在市场预热期采取相对低调的手法。而采用一种全新、立体

7、整合的营销手法，即在内部认购期即创造“小烟花效应”，通过一系列有目的、有组织、连贯性强的SP活动，令到本项目成为市场热点话题，等到数个“小烟花效应”产生预期效果时，再凭借公开发售仪式将这些“小烟花”的能量聚集起來,引暴“大烟花效应”，使销售达到高潮。具体活动铺排时间及初步安排如下：1.网上竞猜价格1.时间：9月9日——10日7日。2.活动目的：以“景E楼王”的高姿态现身于网上，将天然居的特点与优势通过多媒体“VR虚拟现实”技术，将样板房售楼处、楼盘现场等实际效果在网络上展示给潜在客户及广大网民，利用人们普遍对“称王称霸”者抱以怀疑及好奇的天性，用鼓

8、动与煽情的的宣传口吻挑动他们的这种天性，同时辅以各种实际物质利诱，让人们参予讨论与竞猜这个居然敢号称“楼王”的楼盘到底值多