土地发展权定价与空间转移研究

《土地发展权定价与空间转移研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、华中农业大学博士学位论文土地发展权定价与空间转移研究姓名：汪晗申请学位级别：博士专业：土地资源管理指导教师：张安录201206华中农业大学2012届博士学位论文：土地发展权定价与空间转移研究中文摘要农地与建设用地需求的尖锐矛盾，是我们在城市化进程中，不得不面对的严重问题。一方面，由于人口不断的增加，政府出于粮食安全的考虑必须保持相当数量的农地；另一方面，社会经济的发展使得建设用地的需求也在不断增长。由于现阶段我国政府对于农地保护和开发的调控力度不均，导致农地流失加速，与此相对应的是建设用地外延扩张明显。其主要原因在于：“土地发展权”的缺位使得土地开发的机会成本降低，农地保护的收益减少。在农地流

2、转市场的供需关系中表现为：农地供给曲线下移，而农地需求曲线上移，强势利益集团获取超额利润，促使流转量增加，农地流转补偿偏低，加大了社会成本。鉴于此，系统开展土地发展权相关研究，明晰土地发展权在我国土地权利体系中的地位，科学测算土地发展权价值，具体分析土地发展权的转移情况、转移后的经济收益和开发密度变化具有重要的实践和理论意义。土地发展权的设置可以协调土地开发与保护的关系。我国现有的土地发展权研究多限于理论层面，尚不足以指导具体的土地发展权转移。本研究以多个实证案例为基础尝试回答下列问题：①土地发展权的性质和归属如何?②土地发展权价值构成和变化如何?③如何测算不同区域的土地发展权价值?④土地发展

3、权在我国转移情况如何?哪些指标影响其转移?为了解决上述问题，全文主要从以下四个部分开展研究：论文的第一部分包含1-4章，是本文的研究基础。首先对本文涉及的土地发展权、级差地租理论、城市空间结构理论、实物期权理论及选择权理论等相关理论进行梳理和讨论。在此基础上，构建土地发展权价值分析框架，得出土地发展权包含土地用途转换价值和选择权价值这一重要结论，并建立基本的土地发展权定价模型。随后，分析土地发展权的变化趋势，按照变化趋势的不同将土地发展权的研究区域划分为中心城区市地、一般城区市地和农地，根据研究区域的不同分别设计市民问卷和农民问卷。第二部分包括5-6章节，是本文研究的主要内容之一，主要研究土地

4、发展权的定价问题。结合农地、中心城区和一般城区发展权的特征，以武汉市为实证区域，分别对中心城区和一般城区进行片状土地发展权定价和点状土地发展权定价，对农地做片状土地发展权定价。研究结果表明：中心城区点状平均土地发展权价值为5373．58元／m2，片状平均土地发展权价值为2559．32元／m2；一般城区点状平均土地发展权价中文摘要值为3026．90元／m2，片状平均土地发展权价值为2213+27元／砰；农地片状平均土地发展权价值为185．42元／m2。论文的第三部分是第7-8章，在实证研究的基础上，开始重点探讨土地发展权的转移和调控问题。在此章节中，笔者首先选定武汉市洪山区(实证区域)为土地发展

5、权转移的实施区域，分析土地发展权在需求区与供给区之间的转移；其次，依据博弈论的思想建立不完全信息下的土地开发量转移模型，分析土地发展权设立后对于土地开发量的影响；接着，选取土地发展权转移项目的需求区与供给区，具体分析土地开发量在需求区域供给区之间的转移，以及影响开发量转移的因素；最后，对于土地发展权转移的价值量进行了量化。土地发展权项目不仅需要达到转移数量的平衡，还需实现土地发展权转移价值的平衡。根据土地发展权项目的数量与价值转移的情况，分析一系列的土地发展权转移调控指标对于土地发展权转移数量与价值平衡的影响，从而设置土地发展权项目的合理调控指标，以建立符合实际的土地发展权转移机制，指导土地发

6、展权在我国的具体应用。最后第四部分是第9章，对研究的结论进行分析并提出不足与展望。关键词：土地发展权；条件价值评估法(CVM)；选择权价值；实物期权；发展权空间转移ⅡAbstractContradictionbetweenfarmlandpreservationandincreaseinurbanuseiSanunavoidableseriousproblemintheprocessofurbanization．Ononehand，owingtofastpopulmiongrowth，thegovemmentmustpreserveallamountoffarmlandforfoodsecur

7、ity．Ontheotherhand，theSocio．economicdevelopmentalsoincreasesindemandofconstructionland．Alotofphenomenashowthat，becauseoftheunequilibriumcontroleffortsofthefarmlandprotectionanddevelopment，thelOSSoffar