xx公寓前期物业服务项目投标方案

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1、鑫兰物业龙珠公寓前期物业管理方案东莞市东茶山镇下朗村顾问制公司宗旨：东莞市鑫兰物业管理有限公司10鑫兰物业龙珠公寓前期物业管理方案东莞市东茶山镇下朗村目录一、项目基本概况……………3二、物业维养说明……………3三、相关流程标准……………6四、管理承诺标准……………7五、管理四大系统……………8六、物业费的构成……………9七、费用测算明细……………10八、总述合作愿景……………1010鑫兰物业龙珠公寓前期物业管理方案东莞市东茶山镇下朗村一、项目概况1.项目名称：龙珠公寓2.位置：位于东莞市茶山镇下朗村处于安泰路和十八

2、路的交界口；3.相关详细数据：一楼为商业用房，二楼以上为居住用途。项目名称数量单位项目名称数量单位总建筑面积45390m2总用地约1.6万m2住宅总面积约4万m2停车位400个商铺面积2200m2总绿地5000m2配套物业用3000m2绿地率31%共六栋两个出口16层户数404户根据以上信息结合实地考查后，东莞市鑫兰物业管理有限公司（以下简称我司）经过严谨科学的调研和讨论后给出初步管理方案，供茶山镇下朗村委会参考审核；目前我司在东莞市东坑镇和石排镇均有类似小区的在管项目，通过利用我司专业的科学管理，加上丰富的管理和

3、沟通服务经验，我司坚信能配合好村委工作的同时，会对前期的收楼和装修风险做好有效的预防和控制。二、物业维养说明1.房屋本体维修养护龙珠公寓物业管理处负责房屋本体共用部位的维修养护。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。实行每日巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；确保房屋外观完好整。2.公共设备、设施

4、及场所的维修养护结合龙珠公寓各种公用设施的使用年限，需制订公用设施日常维保方案和定期养护方案。根据《物业管理条例》规定，公用设施设备是指：监控系统、供水系统、排水系统、供电系统、消防系统、然气系统、电梯运行系统、路面交通车位、墙体墙面、绿化养护等。对共用设施设备定期组织巡查、做好巡查记录；载人电梯24小时10鑫兰物业龙珠公寓前期物业管理方案东莞市东茶山镇下朗村正常运行；确保消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；根据共用设施类别不同，制定并落实巡查制度、维护保

5、养制度、大中修工程的验收制度、收集有关技术资料。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标。要求每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。3.环卫绿化管理3.1环境：建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁工作，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。每层放置统一的垃圾桶，居民的生活垃圾日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。在狠抓环境管理和培育业主环保意识的前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即

6、垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。3.2卫生：A.定期消杀四害做到无滋生源。B.区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容：a)进入小区车辆一律禁鸣喇叭，并限速行使。b)控制小商小贩进入小区高声喊叫。c)在前期装修阶段，严格规定装修时间。d)对个别住户生活产生的噪音，经行及时的说服和教育。3.3绿化：在接管后，需安排专业的绿化工进行养护和管理，对花卉、树木根据其品种和生长情况，及

7、时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，无病虫害现象达到绿草荫荫、绿树成荫的效果，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境，让花更美、草更青。4.安全管理事项：4.1确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控A.人流控制——对来访人员须进行访问登记，对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、10鑫兰物业龙珠公寓前期物业管理方案东莞市东茶山镇下朗村活动时间进行一定限制；对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时进行身份验证确认后在进

8、行处理。B.物流控制——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。C.车流控制——小区内设定车辆进出入口，以便于管理。运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息，针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。对汽