中国城市土地储备制度研究

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1、中国城市土地储备制度研究ZHONGGUOCHENGSHITUDICHUBEIZHIDUYANJIU卢新海著国家社会科学基金项目（０３BZZ０３７）成果华中科技大学文科出版基金资助出版北京内容简介本书分析了实施城市土地储备制度对我国社会经济发展的影响，尤其是对工商企业生产经营及城市市民整体社会福利的不利影响，提出了城市土地储备存在的制度性缺陷，以及对这些缺陷所采取的完善与补偿措施，是公共管理理论与实践领域的创新和重要突破。本书可供：城市土地利用管理有关的经济、管理、法律等学科领域的专家学者和相关专业的大学生、研究生，以及从事实际工作的相关人员，包括政府土地管理部门及房地产开

2、发企业人员阅读使用。图书在版编目（CIP）数据中国城市土地储备制度研究／卢新海著．科学出版社，２００８．ISBN　９７８７０３０２２１０３２　Ⅰ畅中…　Ⅱ畅卢…　Ⅲ畅城市土地管理土地制度研究中国　Ⅳ畅F２９９．２３２中国版本图书馆CIP数据核字（２００８）第０７４１３２号责任编辑：王雨舸／责任校对：梅莹责任印制：董艳辉／封面设计：苏波出版北京东黄城根北街１６号邮政编码：１００７１７http：／／www．sciencep．com武汉科利德印务有限公司印刷科学出版社发行各地新华书店经销倡２００８年５月第一版开本：B５（７２０×１０００）２００８年５月第一次印刷印张：１１３／４

3、印数：１—２０００字数：２３００００定价：35．00元（如有印装质量问题，我社负责调换）前言FOREWORD土地储备制度最早起源于１８９６年的荷兰，其目的是在土地私有条件下，通过对土地的事先收购储备，抑制土地投机与地价增长，促进城市有计划均衡的发展，为城市居民提供廉价住宅，由此而提高整个社会的福利水平。客观上我国实施土地储备后地价与房价的大幅上涨而引致的工商企业经营成本的提高与老百姓社会福利水平的下降，主观上各地政府对于实施土地储备最大限度地获取土地收益的期望，以及媒体的大肆渲染，使得城市市民与城市政府之间产生矛盾。而城市政府通过土地储备实施“城市经营”这一企业化活动本身

4、的合理性，也使各界产生很多争议。由此而暴露出我们所实施的土地储备制度的缺陷，也说明我们对实施土地储备制度理论上研究的不足。本书的目的就在于构建和完善我国土地储备制度的理论基础，探讨土地储备的制度缺陷，并建立其补偿机制。对于土地储备制度的研究，学术界和政府都是在完全肯定其巨大作用的前提下，着眼于运作模式、运作手段、资金筹措等技术层面。对于借鉴发达国家和地区实施土地储备制度的理论与实践经验，特别是我国香港地区批租制度的得失，我国城市土地储备制度的本质特征与功能，尤其是对于我国土地储备本身存在的制度缺陷，以及对于这些制度缺陷的补偿机制却较少涉及。本书研究在社会主义市场经济条件下

5、城市土地经营的理论问题，尤其是研究现有城市土地储备制度可能存在的制度性缺陷，以及对这种缺陷所导致的工商企业经营成本的增加与市民社会福利的降低所采取的救济与补偿措施，是公共管理理论与实践领域的创新和重要突破。ⅱ中国城市土地储备制度研究＞＞＞首先在分析香港实施土地批租对于香港社会经济发展的作用以及香港工商企业与市民社会福利水平的变化情况的基础上，结合我国实施土地储备的背景及实践，详细分析了我国实施土地储备对房地产开发企业、一般工商企业、房地产业以及城市居民福利的影响，继而深入剖析了造成这种影响的原因———土地储备存在制度缺陷。土地储备制度对工商企业的影响土地储备制度实施以来，

6、各地地价连连走高，有些地方甚至在一两年内地价就翻番，这就直接导致了：企业用地成本的直线上升；上升的用地成本的转嫁导致产品价格的上涨，为了保持甚至提高销售量，必然导致企业销售成本增长；在“招、拍、挂”出让土地使用权的方式下，以“价高者得”为原则，对于资金有限的中小型企业来说，大量的银行贷款是其融资的必然选择，企业大量的贷款利息导致企业财务负担的增加；企业周边土地的不断升值，导致企业用地机会成本的增加。土地储备制度对房地产开发企业及整个房地产行业的影响土地储备制度改变了土地要素的配置方式，对房地产开发企业的土地获取以及获得成本均造成巨大冲击，进而影响了房地产开发企业的经营和管

7、理。土地储备制度在使得各类开发企业打破土地要素交易非公平的壁垒，从而可以直接获得各类土地出让信息，避免信息不对称造成的非公平竞争的同时，也使得开发企业极大地增加了购地成本，增大了经营风险，同时还加大了产业进入壁垒，使大的开发企业有可能形成垄断。储备土地的出让抬升了地价，进而提高房价，有可能导致房地产泡沫的出现。土地储备制度对城市居民福利的影响土地资源的配置过程，也就是对社会财富的分配过程，是否能够实现土地资源的优化配置就直接影响到社会财富的分配状况，进而影响到社会福利最大化的实现。土地储备制度的基本功能定位是公益性质的，以改善