城市土地储备制度初探.pdf

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1、城市土地储备制度初探作者：蓝波单位：南宁市土地储备中心摘要：城市土地储备制度对于提高政府对城市土地市场的调控能力、合理配置土地资源、集约与节约利用土地、促进城市建设和经济发展具有积极的作用。本文从城市土地储备机制作用入手，分析其运作程序、存在问题。关键词：土地储备；功能；内涵；完善1城市土地储备制度的概念城市土地储备制度是指，由城市政府委托或授权的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将

2、其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排。2城市土地储备的功能2.1有利于政府调控土地的供应能力土地储备制度的建立，使得城市政府完全垄断了土地一级市场。只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中。直接进行储备或者经过开发后进入储备库，然后按计划从储备机构出让和出租土地。城市土地储备制度的建立，政府掌握了城市土地的统一收购权，把分散的存量土地重新集中起来，同新征用地一起纳入土地储备体系。2.2盘活存量土地资产，促进国有企业改革建立土地储备制度，预上市地块由土地储备中心统一收购，土地收益按合约及时足额到位，促进了国有企业的产业结构优化，克服了原企业自发招商时土地

3、产权交易操作不规范、交易资金不能及时到位、企业改制进程迟缓等弊病。2.3优化城市土地利用结构，改善城市功能我国的很多城市的生产功能很强，在城市内部有相当多的工业用地。相应的，城市中的交通用地、道路广场、绿地的比例远低于发达国家。由于市场发育程度低，产权不清晰，交易成本巨大，如果仅仅依靠市场的力量来优化城市内部的土地利用结构，将会是很漫长的一段时间。同时由于市场机制无法满足社会对公共品的需求，具有外部效应的公共土地产品，如城市道路、桥梁等市政设施和公园、绿地等非盈利性事业的供给无法得到切实的解决。通过土地储备制度，运用行政手段加快旧城改造的步伐，通过统一规划、统一配套、统

4、一开发、统一建设、统一管理，降低城市更新的交易成本，解决当前城市建设中局部建设与整体规划、项目建设与区域功能之间的矛盾，改善城市的土地利用结构，改善城市功能。2.4提升土地资本价值，调控城市经济发展通过土地储备计划，对储备区域的土地进行集中成片设计和整理，重点进行基础设施的建设，改善区位条件，使储备的土地形成聚集和规模效益，从而提升城市土地资本价值。通过土地出让，依靠市场运作形成城市基础设施资金的良性循环，提高政府经营城市的能力。同时，政府通过控制土地供应来调控城市投资、引进外资的方向、速度和规模，对城市产业结构的合理调整进行适度调控，促进城市经济快速、协调发展。通过土

5、地储备制度，提高了土地资源配置的市场化程度，促进了公正、公开和公平的土地市场的发育。2.5有利于土地利用总体规划和城市预测规划在空间上有较强的刚性，即规划的土地用途经确定后一般不能改变。而现实中预测在实现时间上却有较大的弹性。即实现规划的时间可能因经济条件不具备或土地使用权分散调整难度大等原因变得难以预测。在按规划实施旧城改造中这种情况非常突出：实行土地收购储备制度，可以对按城市规划近期需要调整改造的土地优先收购。进行集中成片的整理，并按规划用途出让。使政府能够比较准确地把握住规划实施的进程，也使得以往靠社会投资难以实施的集中成片的旧城改造规划在土地收购储备机制的调节下

6、逐步实现；增强了政府推动城市发展、促进规划实施、调整城市用地结构的主动性和宏观调控能力。3城市土地储备机制运行模式的内涵城市土地储备机制实际上是法律规范下的城市土地使用权的调节转换机制。也就是说，由政府授权的城市土地储备与开发公司通过土地的购买行为，把分散的土地集中起来，然后进行土地的整理与开发，将这些城市用地变为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再根据城市经济发展对城市土地需求或土地供应计划，以出让或年租等方式将储备后的城市土地再投入市场。因此，城市土地储备机制运行模式主要是由“土地收购——土地储备——土地出让”三个环节构成。3.1土地收购通过土地收购

7、，实现土地资源由农村集体所有者或城市土地使用者手中向城市土地储备与开发公司集中。土地收购主要包括：（1）回收。城市土地使用权的回收包括两个层面：一是城市土地使用权的强制回收，即城市土地储备与开发公司受政府的委托，收回闲置以及逾期未开发的城市土地使用权。。二是城市土地使用权的到期回收，即城市土地储备与开发公司受政府的委托，对出让的城市土地使用权到期而原土地受让人又不愿意继续给付土地出让金受让的土地，实施正常回收。（2）收购。城市土地储备与开发公司对于部分地段好、土地差、收益高，但使用不合理的城市土地，或者在城市土地转让中价格明显偏低的地块，