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1、二《经济学动态》2005迈向21世纪的中国住宅业陈晓旭汪利娜,。自改革开发以来我国城镇住宅业的成美元甚至更高经济的发展将加快城市化的。,。就是有目共睹的1980一决990年城镇住宅进程按《中国城市预测与规划》中所预测的建设投资古。〕P的比重为3.3%,到1991一到2010年,我国的城市化水平将达到42一。。,197年上升至5%左右住房消费占城镇居45%城市人口在短时间内的迅猛增长无、民家庭消费性支出的比重也从80年代初不疑会给城市住房基础设施等带来巨大的压,。。,足2%提高到1999年的9%左右住宅投力如果在未来的十几年中我国人口的自资与消费的稳步增长,有效地改善了人民的
2、然增长率仍保持在9.6yot左右,城市化率以居住条件,城镇人均居住面积也从1978年的每年1.2%速度增长,到2010年达到44.3.6平方米,上升至1998年的9.3平方米。8%,城市人口将达到6.1亿,净增加2.3人,,。进人新世纪在未来的十几年中潜在的市场亿人每年新增人口1924万为满足这些新。,需求仍是中国住宅业持续发展的巨大动力增城市人口的住房需求以人均居住面积8平方米、建筑面积16平方米计算,共需新建。(一)广阔的发展前景住宅36亿平方米这意味着在未来1年,,里仅为满足新增城市人口的住宅需求每年1.城市化水平稳步提高对住宅的巨大就需新建住宅3.27亿平方米(见表
3、1)。。,.。需求城市化是社会经济高速发展的产物2流动人口增长对住宅的巨大需求。,,也是社会经济发展的巨大动力根据国际经尽管我国的大城市人口自然增长率很低甚,,,验当一国经济进人持续增长期城市化也将至出现了负增长如1998年北京人口自然增。.,进人一个快速发展的时期世界银行对全球长率仅为0770上海人口自然增长率为一133个国家的统计资料显示,人均Gl)P低于1.8监,但城市化和流动人口带来的人口机,,300美元的低收人国家城市化水平(即城市械增长仍对城市住宅需求的扩大有着不可,。,人口所占比重)仅为20%当人均Gl)P提高低估的影响其中流动人口是指那些不改、“”,到100
4、一1500美元经济步人中等发展国家变户口登记不定期在外地的打工者大量,,,行列时城市化进程加快城市化水平将达到流动人口的出现是市场经济的必然产物也,,。40一60%而当经济高度发展城市化水平达是我国经济发展的重要标志伴随着经济的,。、,,到70%以后城市化发展的速度将趋缓发展物质的丰富定量配给制度被取消户,自80年代起这种发展趋势已在我国初口已不再是人们生活在某地的必要条件;信。,现端倪我国城镇人口占总人口的比重已从息技术与交通网络的发展不仅给人们带来.,.1980年的194%30、,上升至1998年的了求生存奔小康的新观念也为人们走出家,,4%城市人口也从19140万人上
5、升至37942门闯天下提供了便利这些都促进了我国人。,。万在未来的十几年中我国的人均Gl〕P将口的流动和生产要素的优化配置从1997年860美元提高到2010年的1200流动人口的增长对我国经济的发展有着一26一。不可低估的积极作用流动人口不仅缓解了,大量的流动人口既是生产者也是消费,、流出地人口与就业的压力带技术,、、、,回了资金者他们衣食住行的消费对拉动经济也,和新的致富观念也弥补了流人地劳动力结。、会产生积极的促进作用以广州上海和北,。构性短缺促进了生产要素的优化组合按,京三大城市为例各城市的外来人口多达,,照发展经济的理论在传统的农业社会向现300一400万其外来人
6、口与常驻人口之比分、。:::代工业社会转变或由二元经济结构向一元经别是2110010100和610()如此庞大的,农村剩余劳动力向非,济结构转变的过程中外来人口成为这些城市房屋租赁市场的消;只要存在着地,农产业的转移是不可避免的费主体为房屋租赁市场的发展奠定了坚实、,。,,区的经济差别收人差别人力资源就有跨地的基础按照有关的预测到2010年我国。.,区流动的动力没有农村剩余劳动力的转的流动人口将从目前的800万增至15亿,移中国二元经济结构的转变就成了无源之按人均居住最低标准(人均居住面积2平方、,,,水;没有人才人口的合理流动国民的素质米建筑面积4平方米)计算则需要为新增
7、,。,就难以提高生产要素也难以实现优化配置的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋,,因此在今后相当长的时期内流动人口的存每年需开发建设300万平方米以上的租赁。在和稳步增长将是我国经济发展的一种趋房屋势。:表1城市化率和未来住宅需求预测(单位万人)自然增长率总人口城市化率城市人口年新增城市人口新增住宅(偏)(%)(建筑面积)198011.879870519.419140198514.2610585123.7250945954.1990143911433326.4301915097.199510.55121121290
