柏仕晶舍价格策略1151546214

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1、时代●柏仕晶舍价格策略一、定价流程l第一步：评估内外部因素，包括消费者需求、市场动态、竞争对手、成本、商品力、销售能力、利润目标。l第二步：收集定价信息，如地段、产品等。掌握客源，明确市场定位。l第三步：选择定价方式，决定住宅整体均价l第四步：决定各栋的平均单价（区位价差）l第五步：决定水平价差（各幢间价差、各单元价差、各花园面积价差）l第六步：决定楼层垂直价差l第七步：调整价格偏差l第八步：确定付款方式二、定价流程中就注意问题l成本因素：本案综合成本达3609元/平米l商品力：产品定位跳出区域市场，形成产品区隔与市场区隔。同时形成准确的客户定位。但从地块的地形、规模、位置以及产品的多样性所

2、造成的因素对整体价格有一定的影响。l销售能力：从目前销售机制、广告宣传、促销能力具备一定的实力，但公司的品牌与形象力不够l利润目标：在市场允许的情况下，创造最理想的利润目标。三、各种定价方式l成本定价法l竞争定价法l声望定价法l差异定价法l时间定价法l可比楼盘量化定价法注：1、本案定价含地面花园与屋顶花园面积价格　　2、本案定价是指对外公布的市场表价f一、成都大市场整体情况1、成都房地产市场运行情况f2003年成都房地产开发面积情况统计开发土地面积（万m2）同比增长合计540.468.96%城东25.09291.11%城南77.94-37.75%城西278.354.23%城北76.448.0

3、2%分析：Ø城东开发面积强劲增长（同比增加2.9倍）。Ø城南开发面积有进一步的萎缩（同比减小1/3）。Ø城西的开发面积最大，大大超过城东、城南、城北开发面积之和。Ø2004年城南消费者对住宅的需求可能会转向城西、城东。特别是对中高档的住宅的需求会转向西南方或城西。（对本案有较大的优势）2、2003年各物业供销对比表（单位：万m2）总体住宅办公用房商业用房供给619.64434.3114.3589.57销售655.62560.7614.7867.80供销比0.9450.7750.9031.321分析：Ø市区新建商品房销售旺盛，供略小于求，说明市场步入良性发展轨道Ø市区住宅供不应求，说明缺口很大

4、（对本案有利）²市区土地供应严重缺乏，大盘住宅开发逐渐减少，由于土地稀缺开发商转而开发利润更高的写字楼与商业物业。²一批开发商转移郊县，进行大盘开发。²旧城改造带来强烈的购买力。²大批外地人选择在成都进行房地投投置业Ø市区商业用房供略过求，办公用房基本平衡，因而看出旧城改造与城市规划是商业物业红火的主要原因。3、2003年各方位供销对比表（单位：万m2）f城东城南城西城北总体供给72.90142.58264.2157.54销售67.54162.23285.4171.47住宅供给39.3489.90203.2137.94销售59.71136.08256.7859.45办公用房供给6.953.2

5、73.540.53销售0.323.864.201.19商业用房供给12.8831.2325.458.24销售6.3018.6420.8410.36分析：Ø各方位整体供求平衡，住宅供应全面不足。Ø住宅缺口达126万平米，城西与城南的供应缺口分别约为50万平米，（对本案有利）城东与城北供应缺口分别约为20万平米，缺口非常巨大。Ø城东办公用房供应趋热，城南商业用房供给旺盛。（城南、城东副中心发展与政府南迁造成商业物业的市场前景）1、2003年各环域供销对比表（单位：万m2）内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环外总体供给71.1282.83101.47340.4823.73销售61.5165.

6、14157.64355.0416.07住宅供给34.0260.3175.57249.8014.61销售42.3155.81135.08313.4414.12办公用房供给6.470.660.424.552.25销售5.232.59-4.312.620.03商业用房供给11.6410.7913.5451.532.08销售11.625.1314.1935.031.83分析：fØ一环至二环商品房总量供应严重不足，二环至三环供求出现缺口。Ø一至三环住宅销售保持旺盛。一至三环共销售面积为448.52万平米，占住宅总销售量的79.98%，而一至三环的住宅供应量仅为325.37万平米，相差120万平米，供应

7、量严重不足，一至二环和二至三环的住宅供应缺口都约为60万平米。（本案住宅有市场前景）Ø内环以内办公用户供应旺盛，内环至一环和二至三环的商业用房供过于求。而一环至二环的商业用房基本平衡。（本案商业有市场前景）1、2003年各户型供销状况（单位：万m2）分析：Ø面积在120平米以上户型肖售火爆，120-180平米的销售面积比供应面积多出约80万平米，180平米以上销售面积比供应面积多约30万平米，两项合计多出约1