顶级豪宅营销策划研究

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1、CityinCityinCityinCityinDesiresDesiresDesiresDesiresDesiresDesiresDesires————顶级豪宅营销谈顶级豪宅营销谈世联地产犀地项目组关键词：欲望稀缺时尚身份DesireDDesireesireRareRRareareFashionFFashionashionStatusttatusatus引言朝阳公园，亚洲最大的城市公园，湖面碧波荡漾，景色宜人……那里的她虽然“出身”平凡但天生丽质，蕴藏着惊人的潜力……她不经意间在内心深处寻觅到“要做当期老大”的野心……对比纽约中央公园、

2、伦敦海德公园，“北京中央公园区”的豪宅奇迹从此诞生……她就是——棕榈泉国际公寓。2001年北京朝阳公园出生在“百家争鸣”的万柳区域，她可能怀有既兴奋又不情愿的矛盾心理……那里有广阔的高尔夫球场与蜿蜒流淌的昆玉河，但没有一样属于她……她的成功之路只有一条，破茧化蝶，冲出重围，她做到了……因为她决不因循守旧，决不人云亦云，她坚信“相同招数不能用第二次”……她就是——锋尚国际公寓。2001年12月北京万柳随着拍卖锤的应声落下，名噪一时的“九万三”归属亦尘埃落定……那里弥漫着CBD的国际气息，那里欣赏着珍贵的香蜜湖景，那里拥有纯粹的深圳富人区气质

3、……世间众人皆翘首企盼她揭开神秘的面纱……一句“此前所享，皆属平常”的轻描淡写，再一次向世人演绎了“绝版”的含义……她就是——香蜜湖1号。2005年2月深圳香蜜湖豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大豪宅营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次豪宅营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常本报告以此三秘籍为引，展开下文……世联豪宅营销模式为什么LOUISVUITTONLLOUISVUITTONOUISVUITTON每一次LogoLLogoogo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？为什么RollsRoyceRRollsRoyceollsRoyce每年3003

4、30000多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆RollsRoyceRRollsRoyceollsRoyce？NotJustFor品质品牌ButBut欲望品位欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位……追逐时尚潮流元素时尚感时尚感非理性精神需求占有稀

5、缺并炫耀稀缺感稀缺感渴望尊贵至尚的地位身份感身份感城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要——迎合客户的欲望需求。豪宅成功营销动作：时尚感时尚感营造稀缺感稀缺感身份感身份感房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。区域特征区域发展阶段豪宅成功营销方向“告诉别人她会长得很美”陌生区域，认知度低区域“婴儿”期重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同”区域发展迅速，拥有区域“少年”期一定区域价值基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的”区

6、域高成熟度，区域区域“成年”期利用成熟区域价值，项目全方位价值已被充分认可打造外的细节放大豪宅成功营销方向豪宅成功营销动作重新定义区域价值，提升形象营造时尚感基于区域价值，重新定义产品营造稀缺感利用成熟区域价值，项目全方营造身份感位打造外的细节放大世联豪宅营销模型营销方向定义区域定义产品细节放大时尚感稀缺感身份感营销动作豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。世联豪宅营销成功典型案例豪宅成功营销案例1项目概况�位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处；�规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米

7、；�容积率：4.57；�绿化率：50%；�均价：14000元/平米；�户型：面积区间134平方米——640平方米；�建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼；�开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司；�园林设计：贝尔高林香港有限公司；�资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。世联介入背景与操作结果项目背景世联操作效果�区域形势：朝阳公园区域周边环境尚不世世世世成熟，配套不够完善，区域印象较差，联联联联介介介介没有形成有竞争力的高端市场；�建立中央公园豪宅物业的价值体入入入入�市场价格形势：片区内楼盘价格：6000-方时方时系，扭转项目形象，建

8、立客户对式间式间豪宅区域的认知；7000元/平米，本项目目标价格：10000�����“入住供楼”解决期房困扰，京元/平米；营２营２销０销０城首推入住前零按揭方式；�项目核心概念：“城市公园文