不动产价格评估原则与程序课件

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1、不动产价格评估一、不动产价格评估的概念二、不动产价格评估的原则三、不动产价格评估的程序7/7/20211一、不动产价格评估的概念（一）概念不动产价格评估指专业不动产价格评估人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。7/7/202121、专业不动产价格评估人员专业土地估价人员：指经过土地估价人员职业资格考试合格，取得相应资格并注册生效，从事土地估价活动的人员。专业房地产估价人员:指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格

2、并注册生效，从事房地产估价活动的人员.目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种；（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202132、估价目的：是指一个不动产价格评估项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定

3、，等等。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202143、估价原则：是指人们在不动产价格评估的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产价格评估所依据的法则或标准。4、估价程序：是指一个不动产价格评估项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202155、估价方法：不动产价格评估不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取：①近

4、期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的；②如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用；③如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202166、估价对象：是指一个不动产价格评估项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。①从实物角度看；②从权益方面看。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202177、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不动产价值的因素有环境、人口、经济、社会

5、、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202188、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/202199、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对象不动产所在的房地产分市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对

6、估价对象不动产价值影响的判断上的。价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。（二）不动产价格评估定义中的关键术语：一、不动产价格评估的概念7/7/2021101、理论上不动产价格评估的意义一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就地产来讲，由于地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，地产市场是典型的“不完全市场”。不动产价格评估的意义于：它是为了建立合理的地产交易秩序，也是促进地产公平交易的基本保障，有助于将不动产价格导向正常化。（三）不动产价格评估的必要性一、不动产价格评估的概念7

7、/7/202111（1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3）不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；（5）不动产税收的需要；（6）不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；（8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10）不动产管理的需要；（三）不动产价格评估的必要性一、不动产价格评估的概念7/7/202112（1）不动产交易评估（2）不动产抵押评估