不动产估价的原则与程序

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1、第二章不动产估价的原则与程序掌握不动产估价的概念、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、时点原则、公平原则的含义和内容，掌握不动产估价实际操作过程；熟悉不动产估价原则的含义、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、审核估价报告和估价资料归档。本章内容第一节不动产估价概述第二节不动产估价的原则第三节不动产估价程序第一节不动产估价概述一、不动产估价的概念（一）定义台湾林英彦教授认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值的各种资料，划定对象不动产的经济价值，并以货币额表示之”。不动产估价(realestateappraisal，propertyvaluation)是以不动产为对象，

2、由专业估价人员，根据估价目的，遵循不动产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行的估计、推测或判断的活动。第一节不动产估价概述理解不动产估价首先必须掌握如下几点：1.不动产估价专业人员(professionalrealestateappraiser，professionalrealestatevaluator):是指经不动产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事不动产估价业务的专业人才。一名合格的不动产估价专业人员,应符合下列基本要求：（1）有扎实的不动产估

3、价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2）有丰富的不动产估价实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。第一节不动产估价概述2.估价目的(appraisalpurpose)：就是估价结果的期望用途。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估不动产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。3.估价原则(appraisalprinciple)：评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则等。4.估价程序(appraisal

4、process)：不动产估价应按下列程序进行：①明确估价基本事项；②拟定估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。第一节  不动产估价概述5.估价方法(appraisalapproach)：科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。不动产价格通常可以从如下三个途径来求取：(1)参照类似不动产近期的市场交易价格；(2)参照重新建造类似不动产所需要的费用；(3)依据该不动产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了不动产估价的三大基本方法：市场比较法、成本法和收益法。6.估价对象(s

5、ubjectproperty)：一个估价项目中需要评估其价值的具体房地产。第一节不动产估价概述7.估价时点和估价结果有效期估价时点（appraisaldate，dateofvalue）就是所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。估价结果有效期说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年。估价作业日期是说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。第一节不动产估价概述二、不动产估价的特点（一）不动产估价具有科学性：不动产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。不动产估价的基本理论包括地租理论、不动产市场的供求理论、购

6、买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论以及遵循的估价方法和程序等。不动产估价虽然从现象上来看，是估价人员对不动产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把不动产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。第一节不动产估价概述（二）不动产估价的艺术性1.不动产估价人员需要有丰富的经验。2.不动产估价需要很强的推理与判断能力：由于不动产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力3.不动产估价需要一定的技巧。不动产估价体现出科学性与

7、艺术性的高度统一。正因为如此，有人将不动产估价定义为：为特定目的评估不动产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。第一节不动产估价概述（三）不动产估价具有综合性1．不动产估价人员需要具备综合性知识。2．评估过程涉及面较广。3．不动产估价有时需要综合作业。另外，不动产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。第一节不动产估价概述三、