长沙县星沙兵装集团项目初步可研报告

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1、长沙县星沙兵装集团项目初步可研报告二〇一四年七月22目录一、地块现状分析1二、投资环境分析6三、房地产市场分析9四、竞争项目分析11五、地块SWOT分析及价格估算16六、项目投资和收益估算18七、结论和建议2222一、地块现状分析1、地理位置项目地块位于长沙县东一路与棠坡路交汇处西南角，属于星沙板块核心区域，与华润·凤凰城项目仅隔一条双向两车道马路棠坡路。长沙县在长沙市中的区位图项目地块三维图区位图2、用地指标项目占地面积约38亩，容积率初步规划6.8，总建筑面积约17万平方米，规划产品类型初定为住宅、公寓、办公、商业等。22项目拟

2、定主要技术经济指标表序号指标名称单位指标1总用地面积平方米29406.62净用地面积平方米25281.63计容建筑面积平方米3.1其中住宅平方米742503.2公寓平方米870003.3商业平方米58004地下车库面积平方米346505居住户数户17506居住总人口人61257容积率6.68绿地率%45.09建筑密度%20.410停车位个113010.1其中地上个14010.2地下个99011配套用房物业用房平方米840社区用房平方米5003、地块现状地块呈长方形，地势较平坦，现仅有一栋已经空置的办公楼（中国人民解放军空军驻湖南地区

3、军事代表室），其余均为空地。22项目东至东一路，南至星沙医院（紧邻开元路），西至星沙派出所（紧邻星沙大道），北至棠坡路。地块现状01—围挡地块现状02—空地地块现状03—空地地块现状04—办公楼22项目地块四至照片4、周边配套项目处于星沙核心商圈，各项配套设施十分完善，交通便捷、生活便利。配套类型主要配套设施教育配套华润小学、松雅小学、松雅湖中学、星沙中学、长沙县实验中学、长沙卫校、长沙师范学校、湖南大众传媒职业技术学院、新华书店生活配套松雅湖生态公园、星沙文化公园、民生银行、家具广场、苏宁电器、国美电器、永琪美容美发商业配套通城商

4、业广场、卜蜂莲花、步步高百货医疗配套星沙医院、长沙市八医院娱乐配套潇湘星沙国际影城、棕榈湾保健商务会所、凯富酒窖、广圣水公馆、大唐盛世量贩式KTV22项目周边配套5、交通情况京港澳高速、长永高速途径星沙，城市主干道开元路和星沙大道紧邻项目地块，项目周边有星102路、701路等公交车经过。长沙地铁3号线已获国家发改委批复，计划今年开工建设，2018年通车，3号线在项目旁边设有地铁站：星沙大道站。项目交通配套22二、投资环境分析1、经济环境长沙经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划

5、面积100平方公里，下辖星沙、榔梨、黄花三个工业园。截至2012年底，全区拥有企业497家，其中规模以上工业企业109家，年产值亿元以上企业54家，过10亿元企业14家，世界500强企业26家。2012年长沙市实现GDP总值6399.91亿元，2012年长沙经开区实现工业总产值1406.8亿元，全年实现工商税收85.3亿元。其中工程机械产业实现产值987.6亿元，即将成为园区首个千亿产业。长沙经开区已经成为长沙乃至湖南工业发展的重要增长极和核心驱动力。2、人文环境长沙县隶属于湖南省会长沙市，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭“

6、两型社会”综合配套改革试验区的核心地带，是中央确定的“全国18个改革开放典型地区之一”。长沙县总面积1997平方公里，18个镇，总人口81.3万，常住人口99.2万。城镇居民人均住房建筑面积40.7平方米。星沙是长沙县新县城和国家级开发区长沙经济技术开发区所在地，长沙县城区和工商业中心。星沙位于长沙市东北郊，地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处，距长沙市中心区域仅8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界，星沙22总面积约68平方公里，耕地面积20134亩，总人口85065人，其中农业人口21865人，驻

7、星沙的省、市、县单位150多家。3、城市规划（1）城市发展定位长沙县是长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两副”的两个商业副中心之一。星沙城市功能分布呈三区形态随着星沙路网建设、公共交通、生活配套设施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以开元路为中心的中央商务区，以及开元东路以北的生活区、以南的工业区，吸引了长沙市区以及长沙县其他乡镇(如黄花镇、榔梨镇等)的人群。（2）片区规划星沙规划面积60平方公里，仅次于雨花区（80平方公里）22形成了10纵10横的主干交通。目

8、前芙蓉区的“大东城”战略和开福区的“崛起开福”战略中，都明确提出了以长沙经济技术开发区（星沙）为核心，加快相互间的融合和发展。国内外的经验都表明：一个城市发展最快、升值空间最大的区域，往往都集中在高速铁路、机场、港口、轻轨周围。星沙新