【5A版】楼盘定位策划报告.pptx

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1、晋凤苑楼盘定位策划报告黄头村项目定位方案报告导示图导示宏观市场城市认知城市发展微观市场竞品认知项目认知定位核心策略宏观市场城市认知地理位置晋城，古称泽州。位于山西省东南部，东枕太行，南临中原，西望黄河，北通幽燕，区位适中，交通便捷，是山西通往中原的重要门户。素有“中原屏翰，冀南雄镇”的美誉。城市认知交通状况晋城交通便利，是黄土高原通向中原的重要门户。2010年晋城到翼城阳城至翼城段竣工通车，环城高速公路也已经竣工通车，为晋城”六区联动、组团发展“的城市新格局拉开了框架。晋城距洛阳、长治飞机场均在100公里以内，距郑

2、州新郑国际机场也仅有120公里，可充分利用高等级公路的便捷一小时通达，乘民航机场的航班抵达全国各主要城市。城市认知经济状况2011年，全市生产总值895亿元。同比增长13.6%。下图中说明近两年来晋城市经济发展较好，高于全国同期经济增长水平。2012年晋城市生产总值突破1000亿元，达到1011.6亿元，同比增长11.0%。晋城步入千亿城市行列。城市发展城市发展总体规划新规划的中心城区为“两区四片”的组团式结构。“两区”即西城区（主城区）和东城区（金村区）；“四片”即巴公片、北石店片、南村片、高都片。其人口规模20

3、10年为52万人，到2020年为70万人。包括城区全部范围和泽州县的南村、金村、巴公、高都、北义城、大箕6个镇。片区之间以快速交通相联系、以生态绿地相隔离，形成环绕白马寺山的“六位一体、联动发展”的城市空间格局。城市发展东城区发展截止2020年，“两区四片”要完成建设工作中东城区（金村区）工作内容：1.金村大道，府城街的建设。2.加快周边环境和区域配套的建设3，尽快完成本科大学招生，带动区域发展。4，加快金村区行政中心的建设。城市发展金村大道（学苑街—朝阳街）道路工程：该工程位于金村新区中部，北起朝阳街，南至学苑街

4、，道路全长2426米，红线宽60米，横断面采用两幅路形式，该工程已于2012年6月份启动。城市发展晋城东城区（金村区）未来区域规划良好，为现今重点发展区域，金村大道，府城街的改造正在进行中，随着东城区（金村区）的硬软设施以及东西城区交通状况的逐步完善，将弱化我司项目所处的地理位置远郊区县的概念，未来东城区房地产市场有较大发展空间。小结微观市场城区房价分析城区房价分析右图为晋城市城区房地产自2008年至2013年均价走势图，从图中我们可以了解到：1，自2008年开始至2011年晋城市房价呈稳步向上的一个走势，每年将近

5、1000元的涨幅空间，当时房地产市场发展迅猛，且多数房产以企业团购形式迅速被市场消化。这样就导致房地产市场“一限两无”的局面，及开发成本低，失去本身的土地价值；社区配套不齐全；社区规划差。2，经过前几年房地产不良的发展阶段，自2011年下半年至今，城区房产价格达到现阶段城市经济体的峰值，涨幅趋于水平。而现阶段城区房地产市场价格已经超出了大部分的购房者所能承受的购买范围，客户刚性需求量不减且且多数客户望而却步。竞品认知竞品认知城区项目分析竞品认知城区项目分析城区13年成交情况区位项目名称推盘量成交量面积区间主力面积成

6、交均价主去化时间东区兰煜•龙湾74365490-467180-27073002010-2013.9佳润尚城25002500130-200130,18083002009-2013金城兰园500440169-220169,17593002010-2013紫薇华庭10089130-29083002012.11-2013荣裕堡19240170.92，206170.9216000-20000玉龙湾公馆7007002012年已交付西区汇邦•现代城1700164079,13079，89，13070002010-2013南区夏威夷

7、40037289,123,15089,12371002012.11-2013，9白水印象1700170090-20012055002013.1-2013.9鼎秀华城40025080-14211055002013.6皇城新区836427120-600120-2007000北区德源新城500330121-198121,129,143,1592012.8-2013.10共计1027191427256元/平米竞品认知城区项目分析城区内部分房产项目截止2013年共推出10271套，年度共成交9442套，区域总去化率超过89%

8、。1、成交单价：区域内项目整体成交均价7256元/㎡，其中多层成交均价7900元/平，小高层均价7600元/平，高层均价7300元/平。2、成交户型：从上图中可以看出，13开盘的楼盘，如夏威夷，白水印象，鼎秀华城户型都为紧凑型中小户型（85-130平米），其户型包括85-100的两居，110-130的三居，去化率高达90%,是区域内的畅销户型。3、建筑形式：