合肥金方维也纳春天地产项目策划推广方案

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1、金方·维也纳春天策划推广方案>>写在前面谨呈安徽金方地产：承蒙信任，我司于2007年12月受贵司委托，正式展开淮北相山路、南黎路安徽金方房地产住宅项目之前期策划事宜。感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…现特向贵司提交《金方·维也纳春天策划推广方案》，供贵司决策时参考。专此奉达！北京智盟高地企业策划有限公司22008年2月20日操

2、盘破译前的“三问三思”？？？一问一思：政策：房地产国家宏观调控、大城市房价下跌的地震波，08年对淮北市场到底会产生多大的负面影响？如何规避？二问二思：买家：对手卖点八仙过海、各显其能，我们卖什麽？我们凭什麽吸引买家眼球？三问三思：自身：我们是要做一个战略型项目还是速度型项目，或是利润型项目？一盘三物业，我们如何才能短时间内名利双收？本案推导模式与营销目标广告整合推广传播执行硬环境软环境核心概念项目SWOT项目定位项目卖点主题形象主题口号销售执行软文炒作活动推广户外广告导视系统媒体整合现场包装品牌形象项目分析市场分析人群分析市场机会点目标群体实现目标通

3、过创立项目的品牌形象,强势推广,拉动销售,快速回笼资金,完成销售目标分析力产品力销售力品牌力搞定客户提案大纲具体内容1、大中环境结论及启示2、具体解读：a.国内房地产市场解读;b.淮北房地产市场解读c.淮北城市经济概况1、项目定位思考2、项目定位及案名3、目标客户定位及分析4、销售价格确定我们处于什么样的环境？我们是什么性质的项目？找到我们的出路1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析提案大纲具体内容1、营销策略2、策略分解3、推广计划1、项目LOGO2、项目VI展示3、平面广告表现我们如何去做？物业发展建议广告设计表现1、景观园林建

4、议2、物业配套建议1、大中环境结论及启示2、具体解读：a.国内房地产市场解读;b.淮北房地产市场解读c.淮北城市经济概况第一部分：大中环境分析1、大中环境结论及启示宏观审势结论：周期性平衡政策紧（金融及税收）形势紧迫不确定性强洗牌转型启示：时不我待后发先制现金为王三级跳优化利润品牌塑造中观度势结论：成熟稳定拐点延后多元化高层年启示：专业化差异化田忌赛马以快打慢短平快快滚2.a.国内房地产市场解读一、房地产政策近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2004年8月国务院下发“18号令“指明了房地产业中长期的发展方向。明确提出完善住房供应政策

5、、加强经济适用住房的建设和管理、增加普通商品住房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档商品房建设。增加普通商品住房供应，高档商品房要严格控制并暂停审批。2006年5月29日国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。一近期经济适用房建设目标9月底前公布。二90㎡以下住房须占开发项目总面积七成以上。三购房不足5年转让须交营业税。四空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。五6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面

6、积90㎡以下的仍执行首付款比例20%的规定。六居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。七土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。八各地城市年内建立廉租住房制度，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。《意见》涉及面从土地供应与监管、住房建设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度《意见》表明了中央政府调控房价的决心，解决住房供应结构不合理的核心问题。近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2007年1月16日国

7、税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）187号文明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于１月１日正式实施。土地增值税主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。187号文延续06年“国六条”精神，以期调整住房结构供应、降低房地产开发企业的利润，并以此继续打压房地产投资热度。2007年3月－12月央行六次加息2007年3月18

8、日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月20日央行六次加息。今年央行六次加息继续抑制房地产