一房多卖案例

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1、张仁清诉金坛奥金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案（2011）常民终字第701号上诉人（原审原告）张仁清。委托代理人王斌兴，江苏高尔登律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金坛奥金房地产开发有限公司。诉讼代表人金坛奥金房地产开发有限公司清算小组。委托代理人许金海，江苏剑群律师事务所律师。委托代理人庄月芳。上诉人张仁清因与被上诉人金坛奥金房地产开发有限公司（以下简称奥金房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2010）坛民初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明，2008年2月20日和21日，奥

2、金房产公司与张仁清签订了62份商品房预销售合同，62份商品房买卖合同中所约定销售的房屋总价款为27683055元，同时也签订了补充协议，补充协议主要内容：一、乙方（奥金房产公司）向甲方（张仁清）出售位于金坛市经济开发区华城中路的美丽华公寓商品房62套，面积为8400.75平方米。二、甲乙双方一致确认，前述62套商品房面积为8400.75平方米，合同总价为27683055元的商品房，实际成交价为人民币1000万元，即甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权。三、甲方购买上述商品房的购房款人民币1000万元，由甲方指定的无锡山北金属容器有限公司于2008年2月2

3、2日代为甲方支付。四、甲乙双方另协商一致同意乙方有权于2008年12月22日前一次性或分批次以甲方实际购买总价人民币1000万元的原价回购前述62套商品房，回购房款直接汇入甲方或甲方书面指定的单位；若乙方未能于2008年12月22日前依前约回购，则乙方仍有权于2009年1月22日前以人民币1200万元回购前述62套商品房；若乙方仍未能于2009年1月22日前依前约回购，则乙方应在2009年3月22日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权权属证书。张仁清于2008年2月21日汇给奥金房产公司1000万元，双方到政府主管部门对该62套商品房进行了备案登记。2008年年底，奥金房产公

4、司因经营管理不善，高息融资，且将奥金房产公司的资金用于其关联企业的开发，致奥金房产公司资金链断裂，其所开发的美丽华公寓建设被迫停工至今，不能清偿到期债务，债权人纷纷起诉，购房者也为此集体上访，引发了社会矛盾。2009年11月，债务人奥金房产公司以其不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请破产清算，经常州市中级人民法院指定，法院于2009年12月4日立案受理，并依法作出（2009）坛民破字第2号民事裁定书。张仁清于2010年2月10日来奥金房产清算小组申报62套商品房财产所有权。2010年4月17日奥金房产清算小组通知张仁清：张仁清申报的美丽华公寓62套商品房财

5、产所有权不符合法律规定，不能确认。2010年4月28日，张仁清再次发函申明对62套商品房的财产所有权。2010年9月10日，张仁清诉来法院。原审法院认为，民事活动应当遵守法律。根据国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条第（二）项内容的规定，奥金房产公司与张仁清签订商品房买卖合同和补充协议的行为，其实质内容属于未经依法批准，以预售房屋为名，筹集资金的非法融资行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定双方签订的商品房买卖合同和补充协议违反行政法规的强制性规定，属于无效。张仁清虽然与奥金房产公司双方到政府主管部门对62套商品房进行了商品房预销

6、售合同备案登记，但该登记属于债权性质，仅能起到备案作用，不具有物权效力。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及有关民事法律政策之规定，并经法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、张仁清与金坛奥金房地产开发有限公司于2008年2月20日和21日签订的商品房买卖合同和补充协议无效。二、驳回张仁清其他诉讼请求。案件受理费80200元，由张仁清负担。上诉人张仁清不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审法院适用法律错误。一审法院以国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》为依据作出的一审判决适用法律错误。国务院

7、这一办法不适用本案，上诉人和被上诉人不是非法金融机构，也未从事非法金融业务。一审法院认为上诉人与被上诉人的行为是“以预售房屋为名，筹集资金的非法融资行为”，这一认定是错误的。本案为公民和企业之间的商品房销售合同纠纷案，应当适用我国房地产方面的法律法规及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷方面的相关司法解释来审理本案，来判定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》和《补充协议》的效力。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。上诉人