银奥佳园市场分析报告

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1、“银奥佳园”小区楼盘市场分析报告兰州桃园房地产开发有限公司在2007年一举拿下白银市白银区北京路25号（原白银针织厂厂区）68.57亩土地的开发权后，拟进行商品房开发。为了给公司进行商品房开发经营提供决策依据，委托本人对白银市房地产市场进行调查，本人接受委托后，通过多种渠道收集了与项目有关的市场信息，对白银城区各楼盘进行了走访和考察。现提出市场分析报告如下，供公司决策时参考：一、2005-2007年全市房地产市场状况应公司高层要求，本人通过各种渠道获取了2005-2007年白银市房地产市场的详实数据，现整理汇总如下：1.2005年底前全市房地产业状况白银市从1992年开始推行住房制度改

2、革，1998年11月30日起全市停止住房实物分配，逐步建立以商品房为主体、经济适用房、廉租住房为补充的多层次城镇住房供应及保障新体系。城市房屋状况。至2005年底，全市城镇住宅总建筑面积1140.39万平方米。其中：白银城区住房总建筑面积572.95万平方米，商品住房为124.44万平方米，人均住房面积26.3平方米，户均住房面积65平方米。住房整体状况是面积小、户型不合理（主要户型为二室一厅）、房屋老化、设施不齐全、小区环境差、小区位置不理想。11房地产市场竞争情况。房地产开发企业38家，具有开发实力的不超过15家，开发经营品种以中低档为主，白银城区平均房价900元∕㎡。1.2006

3、年房地产市场状况2006年白银房地产供求关系基本平衡，整体运行态势良好。全市房地产开发完成投资3.12亿元，同比增长15.56%，房屋销售面积38.72万平方米，同比增长184%。2006年白银市平均房价1130元∕㎡，同比上涨18.9%，其中白银城区平均房价1216元∕㎡，平均上涨28%。根据官方数据显示，2006年白银城区房价收入比为1：4.5。商品房销售面积38.72万平方米，同比增长184%。3.2007年房地产市场状况随着白银城市经济发展和空气改善，2007年房地产业的发展进入快车道。全市房地产开发企业由2005年的38家增加到目前的60家，完成投资4.27亿元，增长36.9

4、%，高于全国6.7个百分点。个人购买商品房占商品住房销售额的比重由2003年的56.6%提高到目前的96.3%。2007年商品住宅竣工52.52万平方米，销售46.94万平方米，销售5.52亿元，同比增长139%。市区新建商品住房每平方米平均售价1660元，同比增长36.5%。按照城镇居民可支配收入11065元计，房价收入比为4.9，人均住房建筑面积达27.8平方米，较两年前增加1.5平方米。全市住宅质量不断提高，配套设施和居住条件有效改善。11二、2008-2012年市区（白银区、平川区）房地产发展的官方预测房地产市场的发展是关乎民生的大事，国家将根据国民经济发展的水平，动用自己掌控

5、的统计调查资源，在对房屋供需情况进行调研分析的前提下，运用规划、房屋建设和供地计划、信贷、税收多种手段对房地产市场的发展进行引导和调控。根据官方预测，至2012年，我市城镇化率将达到40%，提高近十个百分点，市区（白银区、平川区）人口规模预期达到45万人。潜在的新增住房需求499.5万平方米。官方将按着供需平衡的原则对住宅供给进行调控，根据官方的住宅建设规划，至2012年，建设住宅499.5万平方米，其中商品住房402.7万平方米；经济适用住房85.3万平方米（其中：政府主导建设经济适用住房19.5万平方米，集资建房和棚户区改造65.8万平方米）；廉租住房11.5万平方米。其中2008

6、-2012年商品住宅供给情况如下：年度90^M以上商品房90^M以下商品房面积(万平方米)套数面积(万平方米)套数200827.12220044.985050200929.04230048.765480201030.99250052.815930201131.35250053.155950201231.35250053.155950合计149.8512000252.852836011根据官方的规划2008-2012五年内，新增商品住房用地约4988亩，新增政府保障性住房用地约1030亩。其中商品房供地计划分解情况如下：2008年约890亩；2009年约949亩；2010年约1039亩；

7、2011年约1055亩；2012年约1055亩。受土地供应计划的控制，再加上近年来国家对土地执法的力度加大，五年内白银市区的房地产市场不会过度因人为因素而扩张，显然对已获得土地开发权的开发商十分有利。三、市场需求和竞争状况分析1、市场需求分析：兰州桃园房地产开发有限公司拟开发的楼盘位于白银市市府所在地白银区，是白银市的政治、经济、文化中心，距省城兰州仅七十公里，经济相对发达，交通相对便利，再加上近年来环境治理取得了显著的成绩，人居环境大为改善，