物业管理成本测算

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1、一、项目概况1. 地理位置威尼斯蓝湾位于长春市二道区，卫星路与欣和街交汇，卫星路南，欣和街东。2. 项目主要经济指标项   目  数 值计量单位居住区规划总用地  132300平方米1.住区用地 98700平方米①住宅用地  68900平方米②公建用地  13100平方米③道路用地  12400平方米④公共绿地  4200平方米2.它用地  33600平方米居住户数  1292户居住人数  4134人户均人数  3.2人/户总建筑面积  191100平方米1.住区用地内建筑总面积  162300平方米①住宅建筑面积  148700平方米

2、其中可收费物业面积多层：79193平方米小高层：44127平方米②公建面积 14600平方米2.卖场总建筑面积  28800平方米①大卖场面积  11700平方米57②扩建面积（三层）  9600平方米③公建面积  7500平方米地下车库及人防  2800平方米3.层架空面积  12500平方米住宅平均层数  7.5层人口毛密度  411.1人/公顷住宅建筑配套密度（毛）  128.5套/公顷住宅建筑配套密度（净）  184.0套/公顷住宅建筑面积毛密度  14960平方米/公顷住宅建筑面积净密度  21440平方米/公顷容积率 164

3、00平方米/公顷停车率  50%停车位  634辆地面停车率  8.7%地面停车位  110辆住宅建筑净密度  28.5%建筑密度  25.6%绿地率  40.25%3.客户服务需求分析小区多为多层建筑，容积率低，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对适中，且多为白领及具有一定学历的工薪阶层，素质相对较高，对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构为小区带来更清新的时代气息、衍生出更现代的居住理念，因此要求我们瀚海物业实现管理方式和管理手段的现代化。574.项目的可行性研究与定位三家物业企业管理情况对比：对比分析瀚海物业龙华物业众鼎

4、物业物业费1.5498元/ （M2.月）小高层0.8537 元/ （M2.月）多层1.6121元/（M2.月）小高层0.8540元/ （M2.月多层1.5786元/（M2.月）小高层0.9014元/ （M2.月多层管理水平智能化管理与人工管理相结合人工管理智能化管理卫生清洁状况清洁到位，无脏乱现象业主投诉蚊虫鼠类多环境尚好安保状况未发生丢窃事件未发生丢窃事件发生一次，妥善处理了服务态度与效率服务态度良好，效率高服务态度良好，效率高服务态度良好，效率高园林绿化有专业的绿化团队临时雇佣绿化人员有专业的绿化团队小区停车位安排基本满足小区住户需

5、要部分业主没有分到车位部分业主没有分到车位瀚海物业的管理优：1.专优势业瀚海物业管理公司的管理阶层都取得了建设部颁发的物业管理企业管理岗位证书57，70%的员工都拥有从业人员岗位证书，所有从业人员都经过专门机构的培训。2.技术优势我们拥有一支技术过硬的骨干队伍，强弱电管理，智能化管理是我们瀚海物业的强项。3.学习优势瀚海物业管理公司正在创建“学习型企业”全体员工坚持终身学习的理念，形成了浓厚的文化氛围，结合威尼斯蓝湾的文化气息，我们会创建更好的文明社区。4.团队优势瀚海物业管理公司的员工平均年龄在30岁左右，所以得管理人员都是本科以上学

6、历，具有先进的现在化物业管理理念，同时，公司注重发展员工的团队精神，造就了一支团结协作，敢打硬仗的精干队伍。根据我们的调研结果显示：威尼斯蓝湾应是“文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出“文化社区”的人居构想，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回

7、归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。由57此可见我们的管理方案是可行的。5.物业管理的重点以及物业管理服务模式1、 房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度

8、房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服