基于熵权理论的混合型房地产投资决策研究

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1、哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文第1章绪论1.1研究背景及问题的提出1.1.1房地产业迅猛发展自1997年以来，随着我国住房制度改革的深入推进、居民住房消费的有效启动及房地产投资的持续快速增长，以住宅为主的房地产业己经成为国民经济的支柱产业。（1）房地产企业数量迅速增加1997年之后我国房地产开发企业的数量开始大幅增加，1997年我国的房地产开发企业的数量为21286，截至到2006年底已达到58710家，房地产开发企业的增长率也越来越高，房地产企业数量的基数越来越大。（2）房地产行业从业人口迅速扩大伴随着房地产企业数量的增加，房

2、地产行业平均从业人口也不断增加。根据国家统计局2007年数据表明，1997年至2006年我国总人口的增长了约为6.32％，而房地产行业平均从业人数的增长了则为134.32％，容易看出，房地产行业平均从业人数的增长率约为全国总人口平均增长率的21.3倍。这说明房地产行业就业需求的增长率高于总人口的增长率，房地产行业在增加就业人口、降低失业率，保持经济和社会稳定等方面扮演着越来越重要的角色。这一点在房地产行业平均从业人数占全国总人口的比重中也得到了同样的很好的反映，1997年到2006年，这一比重由0.0553％提高到0.122％。（

3、3）房地产投资占全社会固定资产投资的比重快速增加，商品住宅供求两旺中国统计局资料表明，我国房地产开发完成投资占全社会固定资产投资的比重是逐年递增，尤其是在1999年以后趋势更加明了。在1997年房地产开发投资大约占12.74％，而2006年仅城镇这一比重就扩大到17.67%左右。仅2005年到2006年就增长了22.1%，商品住宅竣工与销售面积不断增加。2006年，商品住宅销售套数是竣工套数的1.26倍，这说明对期房的供给和需求已经占据了房地产的主导地位。同时，需求的快速增长在一定程度上解释了商品住宅销售价格增长的原因。-1-哈尔

4、滨工业大学管理学硕士学位论文1.1.2房地产行业政策环境发生重大变化房地产行业是国民经济的支柱行业，保持房地产行业的稳定快速的发展无疑对社会经济发展会产生巨大而积极的作用。目前，中国的房地产行业进入了一段非常时期，房地产泡沫已成为中国房地产行业最为引人瞩目的议题。无论政府、开发商、学者、媒体还是百姓大众对此都有相当的共识。房地产价格成为房地产行业最为敏感的话题。2004年以来，政府频频出台各种政策以规范房地产行业的发展，以便于将房地产价格控制在一个合理的水平。1.1.3房地产企业投资现状与存在的问题我国房地产业发展的现状不容乐观，

5、从中国统计局资料可以看出，2007年前五个月商品房空置面积总量具高不下，别墅、高档公寓空置面积增长较快。截止到5月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.7%。其中，空置商品住宅6825万平方米，增长1.4%；别墅、高档公寓空置面积786万平方米，增长13.2%，占商品住宅空置面积的比重为11.5%，比去年同期提高1.2个百分点。过猛的发展导致了房地产投资的过热，造成了基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。统计资料表明，截止到2006年，尽管各种政策接连出台，但我国各类房地产公司的数量接近600

6、00家，仅北京市就有房地产公司3000多家。房地产市场存在着激烈的竞争，如何在竞争中取胜是各房地产公司面临的最严峻问题，而解决这一问题首先就要对投资项目进行合理的投资决策分析。近年来随着土地储备制度的出台，一宗土地通过招标、拍卖、挂牌等出让方式取得，越来越多的开发投资商为了获取高额利润，热衷于将激烈竞标所获得的高额地块上开发建设集商场、写字楼、住宅于一体的混合型房地产项目，但由于一些开发商盲目地跟风投资，对项目投资不进行系统优化分析，使得错误的决策引起不佳的经济效果，并对整个房地产业的发展带来不利的影响。另外，在决策过程中，受主观

7、因素的影响较大，不能客观地对投资项目进行分析，使得项目建成后出现比例失衡的现象。1.2研究的目的和意义对于一个房地产企业来说，开发一宗混合型房地产项目要投入大量的物力和财力，因此其投资决策就显得尤为重要，其意义主要体现在如下方面：混-2-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文合型房地产由于其占用资金庞大，投资决策质量的优劣关系到房地产企业的兴衰成败；投资决策是整个投资管理过程的核心，而投资决策的质量是决定投资管理绩效的关键因素。正确的投资管理行为来源于正确的决策，而错误的投资决策便不会有正确的管理。如某房地产企业，对市场产品战略做出了错

8、误的决策，决定开发市场上已经饱和的高级别墅，那么这个错误的决策执行得越好，效率越高，生产得越多，赔钱就会越多，失败也就会越惨。本文力求：（1）在理论上，能为房地产行业的投资决策领域提供新的、可供参考的理论见解，能够为多目标的综合评价方法理论注入新的