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1、袁志刚、樊潇彦:房地产市场理性泡沫分析3房地产市场理性泡沫分析袁志刚樊潇彦(复旦大学经济学系200433)内容提要:在目前我国居民消费平淡、投资渠道有限的情况下,发展房地产业,拉动内需,带动经济整体增长显然有着重要的意义,但促进地产市场健康发展的同时也要防止房地产过热,尤其是要防止出现严重的地产泡沫。本文以这一迫切的现实问题为导向,在回顾和借鉴有关经济“泡沫”的基本理论的基础上,构造了一个房地产市场的局部均衡模型,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件,以及导致泡沫破灭的相应条件。在理论上我们的模型为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架
2、。模型的基本结论对历史上几次著名的房地产泡沫也有较强的解释力。在理论和实例分析的基础上,文章的最后给出了目前我国房地产市场是否存在泡沫的基本判断,以及如何进行宏观调控的几点建议。关键词:泡沫房地产宏观调控一、引言最近的宏观经济数据显示,目前我国还未走出通货紧缩的阴影,2002年第三季度末消费品价格较上年末仍下降了212%,较上年同期下降了219%。居民总体消费平淡,而居民储蓄仍保持高速增长。2002年9月末居民储蓄余额达到了8141万亿元,同比增长1811%,增幅比上年同期高出514个百分点。就居民投资方面的情况来看,中国的老百姓面对的是利率一降再降的银行存款和大盘一跌再跌的股票市场,大多数居
3、民找不到其它安全、有效的投资渠道。在这样的背景下,房地产作为兼具消费价值和投资价值的一种特殊商品受到人们的关注也就很自然了。统计数据显示,自1998年全国各地陆续出台房改政策以来,1998—2000年相应出现了一个购房高峰期。总体来看,随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场的配套措施的完善,我国居民住房市场近年来出现了良好的增长态势。商品房施工和销售面积自2001年以来一直维持了同比20%左右的平稳增长;而同期的全国土地交易价格指数、房屋销售价格指数、以及房屋租赁价格指数则基本稳定在同比增长3%的范围内。可以说近两年来我国房地产市场基本保持了“购销两旺、价格稳中有升”的格局。在总体向好的
4、情况下,我们也注意到房地产市场最近有升温过快的迹象:2002年1至8月全国房地产开发投资完成额同比增长高达30%,而我国主要的经济区之一华东六省一市(包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东)除福建省外,同比增长均在3316%以上,全国更有5个省份的同比增长在50%以上。这不能不引起我们的关注和警觉,房地产的进一步升温会不会引起房地产泡沫?什么是地产价格的合理增长范围“,房地产泡沫”该如何定义?其产生、存在和增长的机理是什么?调节和控制“房地产泡沫”的渠道和措施又有哪些?这些问题都需要经济理论界做出分析和回答。3在本文的写作过程中,我们特别得益于张涛同学的评论和建议以及他对部分参考文献的提
5、供;范剑勇博士和朱同学也参与了讨论,在此向他们表示感谢!文章的不足之处由作者负责。34©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net2003年第3期二、有关“泡沫”的基本经济学理论“泡沫”一词最早用来形容如1636—1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述“:一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价⋯⋯使人们产生还要涨价的预期,于是又吸
6、引了新的买主,⋯⋯随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。”严格来讲,这只是对“泡沫”的产生、膨胀和破灭过程的一个描述,不能算是真正的定义。对泡沫现象进行系统而富有成果的研究始于20世纪70年代左右对所谓“理性泡沫”的研究。Blanchard和Fischer(1989;中文版,1998)给出了一个理性泡沫的明确定义。根据理性预期假说,如果人们对某商品的价格预期满足如下理性预期方程:Pt=α·EtPt+1+cxt(1)TiT+1求解可得:Pt=c6αEtxt+i+αEtPt+T+1。当
7、α
8、<1且当x预期值的增长率不大于(1Pα)-1时,i=0Ti3T+13等式右边第一项
9、收敛,我们记c6αEtxt+i≡P,如果limαEtPt+T+1=0,那么Pt=P就是解,T→∞t=03①我们称P为方程的基本解。同时我们发现,如果有一个鞅过程bt满足bt=α·Etbt+l,那么Pt=3P+bt也是理性预期方程(1)的解,也就是说商品价格可以表示为基本解和bt两部分。由于
10、α
11、-i<1,limEtbt+i=αbt在bt>0时趋于正无穷,而在bt<0时趋于负无穷,因此bt可以形象地
