对房地产泡沫的理性思考

《对房地产泡沫的理性思考》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、对房地产泡沫的理性思考摘要：对于房地产泡沫，目前围绕这些话题进行的争论颇为激烈。本文就作者的一些通俗的理解分析了什么是房地产泡沫，形成原因及预控措施，并指导大家正确认识。关键词：房地产泡沫；原因；措施一、什么是经济泡沫、房地产泡沫在经典的经济学和金融学中，泡沫是一个模糊不清的词汇，它既重要又缺乏一个固定的可操作性的定义。中外学者经典定义如下：金德尔伯格(Kindleberger)认为，泡沫是指一种或一系列资产价格在一个连续过程中的突然上升，最初价格的上升使人们预期未来价格进一步上升，从而吸引新的买主。斯蒂格利茨(Stiglitz)指出，虽然有关

2、泡沫的各种定义不尽相同，但泡沫的直观原理是显而易见的：价格之所以上升是因为投资者确信能在将来以更高的价格卖出所持有的资产，基础价值因素失去对价格的调整作用，于是出现泡沫。王子明给出了较为精确的定义：投机泡沫是指由投资者对价格或收益的预期所引起的资产价格相对于基本价值的非平稳偏离。一般来说，由于现实的复杂性，市场的随机波动总是存在的，因此价格不可避免地会偏离基础价值，但不是所有的偏离都应视为泡沫。如果资产价格对基本价值的偏离遵循纯粹的“随机游走”过程，则这种偏离是正常的，不应将其视为泡沫，只有当偏离具有非平稳性质时，这种实质性偏离才能被确认为是泡

3、沫。对此，我们可以简单说，经济泡沫通常指虚拟资本的过度增长。在市场经济中，通过各种手段，使得某种商品、某种资产或股票的价格猛涨，远离其实际价值。这种猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。而我们所说的房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。二、对于泡沫的概念，何以说我国出现房地产泡沫在大众眼中我国楼市存在泡沫的原因可归结为以下几点：1.房价与收入比偏高，房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一，按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比应在3—6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍。

4、2.房租背离房价，的确，房价与房租与我们每个人息息相关，尤其对于生活于社会基层的平民百姓，楼市的一点点变动都备受我们关注。三、房地产出现泡沫的原因泡沫形成需三个要素：心理预期、羊群效应、资金支持。心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属19世纪80年代后期的日本，当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌，在大家都认为房价还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群效应。典型案例是19世纪20年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛

5、较高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，银行房贷最为重要。造成房价短期内大幅度上涨的主要原因是多方面的，根据这三个要素，分析我国楼市泡沫形成的原因：（一）心理预期首当其冲应该是大家心目中认为土地价格将会飞涨，近年来，土地面积的大量流失，而人口的大量增加和人们生活水平的提高，住房的需求越来越的，加之人们对住房的面积也逐步提高。进而推之认为，房价还会不断涨价的心理预期。其次，近年来，各地随着城市化建设，各地城市规划可谓如火如荼的进行着，城市中楼房在不知不觉中拔地而起

6、，这些楼房建的如此辉煌，使大众在内心不觉的形成一种错觉，如此高档的楼房肯定价钱不低，又形成了一种预期心理。再次，网上各种各样自称为行家的人高呼楼价将上涨，现在买房正合适等一系列炒房行为，也使人们有了一种房价将上涨的心理预期。（二）羊群效应由于一种预期心理，使得大家不得不纷纷去排队买房，从75岁的老人到18岁青年现在都有买房的冲动。07年的房价一路上涨，而07年是购房者最着急的一年，大家都作为羊群中的一只羊，争着抢着去购房，只怕房价会直飚不下。每次一个新的楼盘开盘前夕的VIP认购选号，售楼部前都排满了黑压压的人群，习惯成自然，如果“门前冷落车马稀

7、”，则只能说明这个楼盘不好，卖不动，而排队就有可能引起羊群效应，人越多，队越长，买房的人越高兴越喜欢，证明自己的眼光不浅。（三）资金支持1.房地产投资的过渡增长：郎咸平教授指出楼市泡沫式投资经商环境恶化的结果，“企业家把应该投资其他行业或是还没有进行投资的钱汇集成‘虚拟资金’打入楼市，这是形成楼市泡沫的真正原因，我们称之为第一项资金。第二项就是某些干部的腐败款。”2.银行信贷的非理性扩张：银行都把房地产信贷作为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。近年来住房最高额抵押贷款、个人住房自助循环贷款、住房按揭+最高额抵押贷款等等信贷品

8、种，对楼市泡沫起着推波助澜的作用。当然，造成楼市泡沫还有其他因素，如市场信息的不对称，结构性矛盾等。一、预控措施随着房地在经济中地位的提升，它对经济的