物业管理服务收费

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1、OConsumidor2006/8,第158期1OConsumidor物業管理服務收費質素意見調查反映及對提升服務水平訴求及財務透明度有所近年澳門經濟發展迅速，市民的生活水平亦相對提升，希望安居樂業的普羅大眾，對居住環境亦開始有所要求，尤其對大廈物業管理公司提供服務的質素、財務管理方面的透明度，期望更大。消委會每年都接獲不少小業主不滿物業管理公司服務質素的投訴個案，為了進一步瞭解小業主對物業管理公司服務的意見，本會於2006年6月向「消費者之家」的會員進行了一項名為『「消費者之家」對物業管理服務收費及質素意見問圖1卷調查』。「消費者之家」屬於保護消費者權益之義工團

2、體，是項問卷調查總共向來自澳門各個堂區的「消費者之家」成員發出了200份問卷，成功收回的有效問卷達178份，回收率接近90%。是次問卷調查分為兩個部份，第一部份主要是收集小業主對物業管理服務之瞭解程度及不同物業的管理收費水平等資料，而第二部份是關係到小業主對物業管理服務質素的意見。據第一部份的資料顯示，大部份回覆者來自澳門區，其中又以花地瑪堂區的回覆者回應較多<見圖1>，而居住於六層或以上的私人大廈的回覆者有48%，居住於六層或以上的政府經濟房屋有21%<見圖2>，表示有聘用物業管理公司的回覆者有68%即121個單位<見圖3>，而當中有73%即89個回覆者所居住的

3、樓宇在入住時已由樓宇的業權人代聘物業管理公司並提供管理服務圖2<見圖4>。在有聘用管理公司的回覆者中有39%即47個回覆者表示樓宇已成立了小業主會，當中有32個回覆者表示其居住樓宇是由小業主會監管物業管理公司的運作。2006/8,第158期2OConsumidor圖4圖3調查結果反映大部份受訪者都沒有持管理合約圖5在持有物業管理公司的管理合約方面，121位有聘用物業管理公司的回覆者中，大部分都沒持有管理合約，只有26%即31個回覆者表示持有<見圖5>。沒持有合約的原因，根據澳門現存實際情況可能因為大部份的樓宇在小業主未入伙前已一早就由業權圖6人代聘管理公司並提供物

4、業管理服務，而一般小業主於買樓時又沒有向樓宇業權人詳細瞭解物業管理公司的情況及索取有關的管理合約。至於對管理合約的接受方面，於持有合約的回覆者中只有6%表示完全接受，35%是大部份接受，一半接受至完全不接受達到56%<見圖6>！2006/8,第158期3OConsumidor管理收費水平之分析圖7有接近五成的回覆者表示同一幢大廈的物業管理收費不是劃一的，估計大多數的原因是物業管理公司會按住戶居住的樓層、樓宇單位數目及每個單位的大小而定出每戶的收費，一般而言住得越高或單位面積越大，繳付的管理費會相對較高。至於另一些影響到普遍管理收費有差異的因素，就是樓宇所在的堂區，

5、由於今次問卷的回覆者大多來自花地瑪堂區，根據回收問卷資料反映該區普遍的管理收費是較低的，管理收費由201-300元的水平比較多，佔了38%<見圖7>(就花地瑪堂區的情況另文再詳細分析)。從回覆問卷資料中，同時可見管理收費水平比較偏低的樓宇，一般的樓齡亦相對較高，大多數都是十一年以上的樓宇，其中因素可能與當時所聘用的管理公司多數根據樓宇本身的設施情況提供一些較簡單或基本的管理服務，如公眾地方清潔、公眾地方維修及保安等有關。樓宇設施多寡影響管理收費水平樓宇都會有基本的公用設施<見圖8>，而管理費當中所包括的主要項目有對講機、公用電費、公用天線費、公用水費和大廈公物維修

6、費等，由於今次問卷中大部份的樓宇的樓齡比較高，十一年至二十年樓齡以上的樓宇佔圖8了63%，估計當中多數會是一些普通的樓宇，於設施方面，相對近年一些較豪華的樓宇而言，由於較少會設有花圃、花園、中央石油氣系統、游泳池、休憩/康樂場地、康樂設施等，故管理收費中多不包括以上項目的收費，所以管理收費相對亦較便宜，多數處於201-300元水平。圖9整體而言，於物業管理收費方面，24%回覆者認為收費水平合理，38%認為一般，21%認為不合理<見圖9>。2006/8,第158期4OConsumidor調查花地瑪堂區對管理收費水平的意見iivii物業管理公司，而於此區居住政府經濟房

7、屋六層或以上的有44%，有39%居住在私人大廈六層或以上的樓宇(見圖i)。由於此堂區接近半數的回覆者表示是居住於經濟房屋(見圖i)，而一般經濟房屋的物業管理公司大多數由業權人代聘管理公司，其管理收費水平一般針對經屋設施及其他情況而定，管理費當中多數所包括的項目有對講機、公用電費、公用天線費、公用水費和大廈公物維修費等。而由iii於今次問卷中大部份樓宇的樓齡比較高，估計都在十一年樓齡以上的較為舊式的樓宇佔大多數，而此類型的樓宇一般都很少設有花圃、花園、中央石油氣系統、游泳池、休憩/康樂場地、康樂設施等，所以管理收費亦較便宜，總括此區的管理收費金額(見圖iii)普遍亦

8、不算高，可