物业管理收费服务

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1、物业管理实务第五章物业管理收费服务路虎林教授物业管理理论与实务1物业服务费用的概念物业服务费用的构成物业服务费的成本或支出物业服务费的计费方式物业服务费的收费原则物业服务费的定价形式物业服务费收费的程序物业服务费收费纠纷案例第一节物业服务费用的收取1.物业服务费用的概念物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。--国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第二条9/16/202132.物业服务费用的构

2、成1.包干制下物业服务费的构成：物业服务收费=成本+税费+利润2.酬金制下物业服务费的构成：物业服务收费=支出+酬金9/16/202141.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；3.清洁卫生费；4.绿化养护费；5.秩序维护费；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧费；8.设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。3.物业服务费用的成本或支出9/16/20215企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工

3、资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。⑴.管理服务人员的费用9/16/20216物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。⑵.设施设备日常运行和维护费9/16/20217绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专业人员的工资、

4、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。⑶.绿化养护费9/16/20218环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。⑷.环境卫生维护费9/16/20219秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。⑸.秩序维护费9/16/202110办公费，指物业服务企业为维护建筑

5、区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。⑹.办公费9/16/202111物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。⑺.设施设备公众责任保险9/16/202112固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具

6、、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。⑻.固定资产折旧费9/16/202113经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。⑼.经业主同意的其它费用9/16/202114某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米。该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：1.人员工工资奖金及福利包括⑴.分管此项目的副总经理工资⑵.项目经理工资⑶.项目员工年终绩效奖金2.补充养老金3.公共区域维修保养费用9/16/2021154.工程保修费用5.管理区域保洁材料费

7、用6.管理区域装修垃圾清运费用7.公共秩序维护费用8.项目履约金9.公共部位公共设施公众责任保险费用10.固定资产折旧费11.对社会的爱心捐赠问题：以上费用哪些不能计入物业管理支出费用？9/16/202116依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：1.奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取；2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本；9/16/2021173.工

8、程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本；4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本；5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管