公租房房源的筹措模式与租金定价研究——以洪山模式为例

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1、⑧一MASTER⋯'STHE铘硕士学位论文公租房房源的筹措模式与租金定价研究一以“洪山模式’’为例论文作者：指导教师：学科专业：研究方向：段程程邓宏乾产业经济学房地产经济华中师范大学经济与管理学院2013年5月⑨硕士学位论文MASTER‘STHESISAStudyontheAggregationofthePublicRentalHousesSupplyandtheRentalPricingPrinciplebasedontheHongshanModel4砀es豇SubmittedinPartialF

2、ulfillmentoftheRequirementFortheMasterdegreeinEconomicsByDuanChengchengPostgraduateProgramCollegeofEconomicsandBusinessAdministrationCentralChinaNormalUniversitySupervisor：DengHongqianAcademicTitle：ProfessorSignatureMay．2013⑧硕士学位论文MASTER‘STHESIS华中斥范大学学

3、位论文原创性声明和使用授权说明原剑性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。作者签名：军殳缉茔每墨日期：2c多年夕月形日学位论文版权使用授权书学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留

4、并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后遵守此规定)保密论文注释：本学位论文属于保密，在——年解密后适用本授权书。非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。作者签名：段舞墨备莹日褥：砂l孓年亨窍{g日聊签名：旅跏日期：2◇{矽辛§弱

5、邃日本人已经认真阅读“CALIS高校学位论文全文数据库发布章程"，同意将本人的学位论文提交“CALLS高

6、校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的规定享受相关权益。回童途塞握童蜃溢卮!旦堂生；旦二生；旦三生筮查!作者签名：皂k4羔彳髻一作者签名：七又、鲜≯晖≯日期：汐『岁年罗月f孑日导师签名：触日期：2沙岁牮夕月廖日⑧硕士学位论文MASTER’STHESIS摘要自国家“十二五”规划纲要提出新增3600万套保障性住房保障安居工程计划以来，大规模新建方式受到土地、资金的双重制约，各地保障性住房建设不同程度地出现了进度缓慢、资金筹集压力大的问题，部分城市出现保障性住房质量不过关。同时，自上而下“一

7、刀切”的保障房任务分配方式，也使得一些地方的保障房存在供需错位的情况，如郑州、上海等地新建的保障房在配售配租之后一段时间仍存在高空置率现象。增加保障性住房供给是否一定要采取全部新建方式?保障性住房建设规模是否合理?保障性住房“一刀切’’的任务分配方式对保障性住房供给产生何种影响?公租房房源筹措如何吸纳存量闲置房源?若将存量房筹措为公租房存在哪些难点，具体如何操作?解决这些问题具有重要的现实意义。本研究对武汉市公租房房源筹措情况进行调研的基础上，运用比较研究法分析了新建房源模式和存量房筹措模式的特点，

8、总结出大规模新建模式存在的弊端，并指出存量房筹措模式的必要性和筹措难点。在此基础上，深入分析武汉市洪山区公租房房源筹措模式(以下简称“洪山模式”)，总结了此种存量房源筹措模式基本特征及其存在的不足。针对存量房筹措为公租房的核心难点～～租金定价难问题，基于数学中函数求极值的最优化理论，并运用简单博弈分析理论，在考虑政府、租户和房屋所有人三方利益的基础上，构建了公租房租金定价通用模型，并用模型计算出“洪山模式”的理论最优租金。得出的核心结论如下：首先，政府应避免制定过于宏大和不确切的目标。应建立公共租赁

9、住房“以需定建”机制，使公共租赁住房的供给数量和结构与需求相适应。相对于通过大规模新建方式筹措保障房房源而言，利用社会存量房用于保障性住房有缩短房源筹集周期、节约土地和资金资源等显著优势，是一种潜力巨大的筹措保障性住房房源的途径。其次，“洪山模式’’中所采用的“租补分离、先缴后补、市场定价、政府补贴”的运营方式对公租房运营管理具有重要的借鉴意义。最后，通过模型检验后发现，“洪山模式”中租户承担的实际租金水平过高，租户存在支付困难。差别化补贴存在巨大改进空间，在本文所建