房地产融资与商业银行信贷业务创新new

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1、维普资讯http://www.cqvip.com维普资讯http://www.cqvip.com【l】国房地产金融·2007·第4期据人民银行发布的统计资料，2002～2004年3年间，企业的债券融资比例日益下降，目前不足0．01％。尽全国个人住房信贷增长迅猛，年度增加值分别为2670管房地产上市公司流通市值达到600亿元，但企业债亿元、3528亿元、4072亿元。截至2005年底，全国券余额仅为2亿元。个人住房信贷余额已经达到l8400~L元，占金融机构(4)房地产资金信托渐趋活跃。2003年6月l3日人民币贷款余额的8．9％。央行出台l2l号文件后，

2、我国房地产企业开始寻求新而由于受宏观调控的影响，银行贷款占房地产开的融资途径。在这种背景下，房地产信托顿时成为房发资金的比重呈持续下降态势：2004年，l～3月份地产业的新兴融资热点。2002年底，投向房地产业的占24．33％；l～6月份占21．94％；l～9月份降至信托财产共计24．08亿元，占全部信托财产总额的20．17％；l～l2月份进一步下降到l8．4％。但在“其2．82％，比年初增加l2．6l亿元，增幅109．93％。据他资金”中，80％左右是购房者的定金和预付款，主不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70要来自于个人信贷。由此估算，

3、房地产业的资金仍有个，房地产信托资金的发行数额已超过60亿元。相关超过50％来自银行，房地产业对银行贷款依赖度过高机构发布的房地产投资信托市场分析显示，2004年全的状态还没有根本的改变。国房地产信托发行额为ll1．74亿元，与2003年的发(2)股权融资门槛相对较高。房地产企业股权融行额相比，将近翻了一番。但总体上看，目前房地产资的操作方法主要包括发行上市(IPO)、买壳上市以信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提及非上市房地产企业与上市公司合作开发等。目前，供“过桥贷款”，主要是为了未达到商业银行贷款条件我国房地产业中有能力进行直接融资的企业

4、屈指可的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本数，房地产开发资金中直接融资占比很小。目前，A不具有组合投资功能和期限转换功能。股市场中以房地产开发为主要业务的公司数目只有85(5)海外资金逐渐进入。随着中国经济强劲增长，家，占A股上市公司总数的6．3％，占我国房地产企国外房产基金看好中国沿海发达城市房地产市场。摩业总数的0．28％，并且上市的房地产公司规模偏小。根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房据统计，房地产类上市公司总市值l700多亿元，流地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷至沓来、接连通市值600多亿元，流通市值还不到2003年全年

5、房地出手。迄今为止，已有l0多家海外投资集团进入我国产投资的l0％。另有数据显示，2001～2004年，房上海等城市的房地产市场，海外资本在中国房地产业地产公司在证券市场上共融资99．7亿元。但是，由中的比重开始上升。但是，鉴于目前国内相关法律和于发行股票及上市过程长、手续复杂、成本较高、对信用体系尚不健全，存在一系列政策、法律障碍，国企业资质要求更为严格等现实情况，上市融资之路对外资本并没有采取房地产基金的运作方式，而是通过大多数房地产开发商来说，遥不可及。公司控股、项目控股等方式进入国内房地产领域。需(3)债券融资比重偏低。房地产不是国家重点扶要注意

6、的是，近年来，由于对人民币升值预期，有相持行业，所以，在债券市场上始终未能形成足够的规当一部分国际“热钱”通过各种渠道进入中国，并进模。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经入房地产市场，对部分城市房地产价格的上涨起到推济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐波助澜的作用。2005年上半年，由于政府对房地产业投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元的规模。实施了严格的调控措施，再加上对人民币升值预期的1993～1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有淡化，其中一部分热钱开始流出。但是，7月21日央公开发行房地产债券。l998年以后政策限

7、制逐步放行出台人民币汇率制度改革后，又进一步强化了对人松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振业集民币的升值预期。从日本和韩国的经验看，人民币升团发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的“首值会对房地产业的发展形成利好效应，但是，鉴于我创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的国的资本管制还比较严格，所以，此次汇率升值对房资金来源中的占比达到0．21％。近年来，房地产开发地产业的影响不会太大。8维普资讯http://www.cqvip.com巾国房地产金触·理论探索(6)国内产业投资基金刚刚起步。2005年初，北(1)政策性风险。2005年4

8、月份，央行提高了存京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新款准备金率0．5