城市土地特征价格影响因素研究与指数编制——以杭州市为例

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1、硕士学位论文论文题目：城市土地特征价格影响因素研究与指数编制——以杭州市为例作者姓名吕罡指导教师张娟锋学科专业工商管理培养类别全日制学术型所在学院经贸管理学院提交日期2016年12月8日浙江工业大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行＾研巧工作所取得的研巧成果。除文中已经加兰标注引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体己经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得浙江工业大学或其它教育机构的学位证巧而使用过的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体。，均已在文中Ｗ明确方式标明本人承担本声明的法律责任。、作者签

2、名４，１；《愛日期；扛年月＾日学位论文版权使用授权书、本学位论文作者完全了解学校有关保留使巧学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可将本学位论文的全部或部分内、容编入有关数据库进行检索，可Ｗ采用影印缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于一１、保密□，在年解密后适用本授权书。２、保密□，在Ｈ年解密后适用本授权书。３、不保密口。＂＂请在＾式上相应方框内打Ｖ）＾作者签名：＾曰期：年月日？，导师签名日期年心月日每Ｉ巧Ｉ城市

3、土地特征价格影响因素研究与指数编制——以杭州市为例摘要随着我国土地制度的进一步完善和土地市场的不断发展,土地作为社会活动的载体和重要的社会资源,其价值进一步突显。土地的价格是土地市场运行主要的反馈信息和价值评判的标准，在调整土地资源利用、优化土地资源配置上发挥着越来越重要的作用。“招拍挂”制度下公开市场城市内部地价分化明显，城市内部板块间地价差异悬殊。房地产企业往往对核心板块的地更有信心，虽然竞争激烈，地价高但是在市场波动的情况下高溢价地往往具有更强的抗风险能力。土地价格低的板块往往存在去化周期长的问题，对房企的吸引力不大。从消费者层面上讲，高地价的核心区包括就业机会、教育医疗

4、状况、城市基础设施建设、文化等都更具有吸引力，这也导致其他一些板块的市场去化周期长。从政府层面讲，城市内部的土地市场价格分化，导致城市区域分化发展不均衡。一些低地价板块，房地产开发资金逃离基础配套建设跟不上，进一步降低购房者的兴趣，从而形成恶性循环，造成住宅资源的浪费，影响稳定住房消费政策实施。而城市内部土地市场的不均衡开发，核心板块地价过高，房企争相开发，而中低收入人群购买力有限，也势必导致供求错位难题。所以对于城市土地III价影响因素研究与指数编制，就显得尤为重要。我国土地市场的日渐成熟，在土地改革之后，实行了“招拍挂”方式下的市场竞争机制，在市场竞争环境下，土地价格更真实

5、的反映市场的供求关系。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，首先对于影响土地价格的影响因素做了系统的总结，通过对城市土地价格影响因素研究及指数编制文献的研究与参考，结合了杭州市土地市场的实际情况，利用2010-2015年杭州六个主城区公开挂牌出让的336宗（其中住宅用地146宗、商业用地190宗）土地的交易数据对同一截面的时间序列建立土地交易价格的特征价格模型，并且编制了杭州市2010-2015年的住宅用地和商业用地特征价格指数，后面有进一步对于住宅用地市场分区编制了江干区、拱墅区、其他四区的特征价格指数，并进行了比较分析。论文得到的结论如下：（1）容积率对住宅用地和商业用地的影响

6、均为正向的，即容积率越高，土地的价格越高。距西湖距离、距钱塘江距离、宗地面积对住宅用地和商业用地的影响均为负向的。即宗地离西湖和钱塘江越近，土地价格越高。根据本文研究地块面积反而对土地价格有负向影响。（2）无论对于住宅用地还是商业用地而言，杭州受自然水系景观西湖和钱塘江的影响比较大，离西湖和钱塘江越近的住宅用地和商业用地的价格就越高。并且它们对于住宅用地的影响大于商业用地的影响。容积率这个因素对于住宅用地的影响也要略微大于对于商业用地的影响。IV（3）对于分区建立的特征价格指数，不同区域的土地特征价格的影响因素不同，江干区受容积率、距西湖距离、距钱塘江距离、宗地面积的影响，而拱

7、墅区和其他四区主要受距西湖距离和宗地容积率的影响比较大。政府可以基于这些特征影响因素通过改变土地出让指标等控制城市内部区域价格分化，促进城市板块间的协同稳步发展。特征价格模型模型的研究相对比较成熟，国内主要用于房价的研究，对于地价特征价格的研究也相对较多，但是通过特征价格时间序列方程直接研究地价指数的研究非常少。基于特征价格时间序列方程同质交易地价数据编制的土地特征价格指数更能反映市场的变化以及影响因素的影响程度，这对于我国现行的土地价格指数编制有一定的参考价值。关键词：土地价格，影响因素，