基于模糊数学的商业房地产评估方法研究

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1、參分类号：密紋：公开论文编号：学号：５１３０２５８０１１４重庆理工大学硕ｄｔ学化徐文基于模糊数学的商业房地产评估方法研究研究生：陈涛指导教师：章晓英教授学位类型：专业学位专业学位类别：资产评佑硕去研究方向、：主地房产评佑墙养单位？？：经济与贸易学院论文完成时间：２０１６年３月２５日－１论文答辩日期：２０１６年５月＾日学位论文原创性声明及使用授权声明ｍｍ理工大学学位论文原创性声明。本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研巧所取得的成果除文中特别加从际注引用的内

2、容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写的成果、作品。对本文的研究做出重要贡献的集体和个人，均己在文中Ｗ明确方式标明。本人承担本声明的法律后果。作者签名；曰期；年备月《曰除备学位论文使用巧巧声明本学位论文作者完全了解学校有关保留，、使用学位论文的规定同意学校保留并向国家有关。部口或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅本人授权重庆理王大学可心、义陪本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可采用影印缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。＂＂本学位论文属于（请在Ｌ：！下相应方框内打Ｖ）：１，。．密□

3、在＿年密适用本授权书保解后２．密因＾不保＂２〇日：日作者签名：期／＾月＾（稼扬导签：日；《月日师名期＾省CategoryNumber：LevelofSecrecy:openSerialNumber：StudentNumber:51302580114Master'sDissertationofChongqingUniversityofTechnologyResearchontheApproachofCommercialRealEstateAppraisalBasedonFuzzyMathematicsPostgraduate:ChenTaoSupervisor:P

4、rofessorZhangXiaoyingDegreeCategory：ProfessionalDegreeSpecialty:MasterofValuationResearchDirection:AppraisalofLandandrealestateTrainingUnit:InstituteofeconomicandtradeThesisDeadline:March28,2016OralDefenseDate:May27,2016摘要近年来，随着我国房地产市场的跨越式发展，商业房地产市场的规模也日益剧增，在我国房地产市场中所占份额越来越大。由于商业房地产价值量大、投资收益

5、高等优点，逐渐取代住宅房地产成为新的投资热点。商业房地产评估是商业房地产交易中的一个重要环节，其评估结果作为投资者参与决策的重要依据，对保障交易各方权益以及维护我国房地产行业持续稳定发展具有积极作用。由于我国房地产评估起步较晚，在评估方法领域的研究尚处在探索阶段，因此，研究如何科学合理地运用评估方法对于促进我国商业房地产评估发展意义重大。商业房地产评估常用的评估方法为市场比较法和收益法，我国现行的市场比较法和收益法是借鉴国外相关理论与方法的基础上建立起来的，并经过近些年的不断发展取得了一定的成果，然而市场比较法与收益法在实际使用中仍存在以下不足：市场比较法中可比交易实例选取的随

6、意性；因素差异修正过程中的主观性；综合价格计算的不合理性；收益法中还原利率难以确定等问题。本文首先从商业房地产评估与模糊数学的概念入手，介绍了商业房地产评估与模糊数学的定义及相关理论。其次，对商业房地产的评估方法进行了简要阐述，其中着重对市场比较法与收益法进行了详细论述，并就这两种方法在商业房地产评估过程中存在的问题进行了深入分析，探讨了模糊数学理论在房地产评估中的适用性。再次，结合模糊数学中模糊识别法、隶属度以及指数平滑法等理论方法，构建了市场比较法的模糊数学评估模型，分别解决了市场比较法中可比交易实例选取、因素修正、综合价格求取的问题。结合模糊数学中模糊综合评判法与层次分析

7、法等理论方法，构建了收益法的模糊数学评估模型，解决了收益法中还原利率求取的问题。最后，通过两个商业房地产实际评估案例对基于模糊数学的市场比较法和收益法进行了实证研究，并就改进后的方法与传统方法进行了对比分析，验证了模糊数学评估模型的可行性。关键词：商业房地产评估；模糊数学；市场比较法；收益法IAbstractInrecentyears,withtherapiddevelopmentofourcountry’srealestatemarket,commercialrealestatemarke