东方维也纳策划推广报告8.24

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1、东方维也纳营销策划报告（一期）一、项目优劣势分析1、优势分析：产品领先，领袖浦东市场调查显示，目前项目区域出现了盐城楼市质素水平较高的“珍品”——东方维也纳。无论从规划设计、景观设计、户型设计等任何方面，其整体设计水平都已接近上海、南京等发达城市。l产品超前的规划与设计，融合欧洲文化，打造文化地产l莫扎特音乐广场等维也纳风情景观，成为盐城楼盘中的亮点l3万平方米欧洲风情休闲、娱乐一条街，做到商居互动，每天提供与市中心一样的生活感觉2、劣势分析l地广人稀，整个浦东人气明显不足，市场销售气氛有待升温l生活配套简单，不能满足当地或者本案居民更高层次的生活需求3、机会分析l板块升温，认知提高从区域楼盘

2、现有销售情况看，板块需求热度逐渐升温，与去年同期相比，房价已上涨近20-30%元左右，消费者主要集中于中高端购买力市场。相信随着市政开发的加快和板块区域的成熟，项目所在区域认知度必将快速提高。l本案工程如保持进度紧凑，必能在众多楼盘吐量之前达到很好的销售业绩4、威胁分析l通榆河以西、建军东路沿线楼盘的开发将会成为未来本案的威胁l2004年项目所在区域—12浦东地区的土地放量已超过前几年盐城土地放量之和，包括本项目200多亩、华威600亩、鑫都400多亩、苏中建设等几家开发商拿的300亩，整个区域的土地供应量总和达到1500多亩，本项目的供给量便会超过全市的需求量，区域板块将会呈现大盘云集，竞争

3、激烈的场面，对于开发商而言，在这样一片市场的“处女地”，挑战如此大的市场供给竞争，必须立足市场，在差异营销中求发展。一、客户定位分析客户群体分析：作为本案所在区域，当地周边的客户将成为首要客户：1、盐城工学院的教师：该学院教师职工近1400人，再加上每学期的新进员工，需求住宅的套数估计在300套左右。2、周边居民南洋镇有着4.1万人，从现场接待的情况来看，当地有许多有着改善居住环境需求的客户，有不少潜力。此外，本案浦东区域地广人稀，差不多800套住宅的体量无论从价格还是数量上本区域都无法全部消化，典型的属于人口导入型板块，研究板块人口的导入，我们认为本案有以下两种类群的客户需要考虑：1、交通导

4、入型目前，市政交通线路经过本案的有5、15、35路，以下是几条线路所经过的区域：5路：鱼市口、盐阜商场、盐阜饭店、纪念馆、立交桥、盐东开发区、六公里、南洋镇政府、南洋种子站15路：鱼市口、文峰大世界、盐阜商场、盐阜饭店、纪念馆、开发区管委会、普营、大洋湾、盐城民航站35路：盐城工学院、新客站、亭湖区法院、盐城小学、农民街、边防局、劳动局、纪念馆、工学院东校区、南洋开发区居委会、正林食品公司、长虹涂装公司、六公里、广电汽训、路进桥、实验农场、开发区南映村、雷达桥、南洋交管所、自应力管厂、南洋镇政府、南洋医院、生物工程高等学校12从几条线路经过的情况来看，除5路、15路是东西贯穿城区之外，35路从

5、西北区域至东部，三条线路已经横跨了2/3个城区，所以从客户来源的角度考虑，市区的大部分客户都是我们的对象，从中细分，锁定目标客户，我们认为有这些需要考虑：l企事业单位、教育系统的职工l民营、私企老板、个体户l政府机关干部l自由职业者（SOHO）2、产业引导型作为本案所处的江苏亭湖开发区随着招商引资的不断深入，也将会成为本案目标客户来源之一。盐城南洋开发区筹建一年多来，建成区面积近10个平方公里，引进项目30多个，总投资30多亿元，95%以上的项目都是投资在2000万元以上，其中超亿元项目8个，超10亿元的项目1个。韩国现代集团、日本三菱、三一重工、双汇集团等大型企业集团以及美国、新加坡、台湾、

6、日本、瑞士、西班牙、韩国等许多国家和地区的客商纷纷前来考察、洽谈。2003年共签约项目25个，合同投资总额达28亿元人民币。安徽海螺集团、烟台万华、江苏悦达等多家上市企业纷纷在开发区落户，其中烟台万华与八菱化纤联合新上的超细纤维项目投资达3亿元；安徽海螺与盐城八菱建材厂实施的年产300万吨水泥项目投资5亿元；江苏悦达集团股份有限公司年产5万台小四轮拖拉机、年产8万台手扶拖拉机扩能项目于2003年6月份落户南洋开发区，目前一期工程正在建设之中，2004年公司又将准备在南洋开发区投资5亿元，新上垃圾运输车等特种用车项目。开发区已引进企业项目示意图12所以，开发区企业中层以上的干部或者白领也将是我们

7、的目标客户。目标客户分析客户定位由于本项目属于近郊住宅，使得本项目的目标客户定位有一定程度的差异。公寓为中高档实用型住宅，吸引部分投资者和欲改善目前居住环境的购买者以及部分富裕阶层（商铺和别墅），不排除部分投资者和家庭支付能力强的离退休者购买。目标顾客群组成成份的分析与判断职业构成所占比例购房目的政府机关干部、企事业单位、教育系统的职工30％改善居住环境当地居民25％投资、自住民营、私企老板、个体