红星美凯龙无锡项目提案

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1、-红星美凯龙无锡项目提案-品牌嫁接下的地产谋略红星美凯龙20多年家居业品牌营建，这是优势。红星美凯龙无锡0年住宅地产经验，这是劣势.20与0将红星集团20的品牌价值转嫁住宅地产领域，对于本案、对于重新认知红星，都是极其重要的。所以，必须通过红星美凯龙的品牌角度,推演出项目营销目标，才能赢得市场。红星专注“家”的营造家的文化，家的艺术，家的生活方式专注“内”的修炼对于一般的开发商而言，我们是从“居者”来思索建筑，由内至外其它开发商是从做“建者”的角度仅我能营建你的生活，从“外”“影响”“内”红星集团，一个有着多年“居住家”经验的开发商更懂家，更懂生活（品牌背书）所

2、以，对于红星集团而言，其所营造的项目，一定是区域及至整个无锡最具居住价值的楼盘---即是最以人为本的居住建筑。只有占据这样的地位，才能与品牌力共鸣才能更好的建立红星品牌影响力才能实现快销的营销目的。基于这一营销目标，我们将通过市场、产品、客群来验证目标的可实现性。最具居住价值PART1外围生态宏观市场/竞争格局/个案分析外围生态竞争格局目前在售的竞争项目有4个，分别为常工城尚城、爱家金河湾、金科观天下和金科东方王榭。未来还有红豆九棉厂地块和金科新大陆项目。已知本案为高层公寓产品，因此我们重点研究在售项目的高层产品。本案常工城尚城金科观天下金科御园爱家金河湾红豆九

3、棉厂地块金科新大陆外围生态竞争格局公开日期楼盘名称产品类型规模（万㎡）已推量（万㎡）在售价格（元/㎡）主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率（按已推量计）2007.11金科观天下高层3219.98700二房88-94三房133-142二房77-82三房115-12498%2007.12常工城尚城高层148.0毛坯9000精装修11000（标准1800-2000）三房143-146毛坯128-131精装157-16183%2008.8爱家金河湾高层3016.8毛坯9200精装修11000（标准1000）毛坯：二房90-92、三房125-140精装：一房69-73毛坯

4、：二房83-85、三房115-129精装一房76-80毛坯68%精装87%2010.3金科御园花园洋房、高层5.5——花园洋房15000-18000四房171四房256-258——从户型来看，高层产品两房面积以88-94㎡为主，三房面积以130-142㎡为主。从售价来看，高层产品的报价主要集中在8700-9200元/㎡。从总价来看，两房的主力总价集中在80-85万元，三房的主力总价集中在115-129万元。未来推量外围生态案名住宅已推量（万㎡）住宅去化量（万㎡）住宅存量及待推量（万㎡）未来住宅待推产品金科观天下19.919.65三栋高层，其中一栋为单身公寓（20

5、10年全推）常工城尚城8.06.63.6纽约座的两个单元（2010年全推）金科御园————5.5金科东方御园的六栋花园洋房和两栋高层爱家金河湾16.811.510.6精装修的一个单元，毛坯的六栋楼（2010年全推）金科新大陆————105栋高层，计划今年上市红豆九棉厂项目//22.5高层公寓从未来的竞争格局来看，本案的主要竞争的体量主要集中在爱家金河湾、金科观天下和金科新大陆，从爱家和金科之前的产品来看，未来这两个项目未来的高层产品将与本案同质化。红豆九棉厂地块政府计划在2010年7月份交底，预计2011年上半年才开盘销售。外围生态个案分析金科观天下月均销售情况

6、2008年受金融危机和大势的影响，销售处于低迷状态，随着09年市场的回暖，成交大有起色，历次开盘均告大捷，取得200套左右的销售业绩，09年月均销售65套。从售价来看，一路平稳上涨，目前实际成交在8200元/㎡左右，2009年月均涨幅在1.7%。外围生态个案分析金科观天下户型面积（㎡）总套数（套）比例去化（套）销售率二室二厅88-95116360%115699%二室二厅104-105844%7994%三室二厅118-1201659%16499%三室二厅133-14029415%29399%三室二厅142583%58100%四室二厅157352%35100%四室二

7、厅165-1691347%134100%合计——1933100%191999%从各个户型面积段去化情况来看，都获得优异的销售业绩。从整体配比来看，两房产品为整个项目的主力产品，且需求量很大。面积配比情况外围生态个案分析金科观天下户型方面各户型面积赠送力度都很大，大大增加了产品的附加值，此类产品深受客户追捧。二室二厅89m2赠送面积14.4m2计一半面积全送二室二厅93m2赠送面积29.7m2三室二厅119m2赠送面积16.3m2三室二厅132m2赠送面积28m2三室二厅139m2赠送面积38m2外围生态个案分析金科观天下景观示范区方面金科观天下景观样板示范区的完

8、美呈现，在很大程度上促进