北京亦庄区域写字楼研究

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1、.北京亦庄写字楼及独栋项目研究一、亦庄区域写字楼项目调研l朝林大厦§实景图§背景资料地址大兴区亦庄经济技术开发区荣华中路15号开发商北京朝林房地产开发有限公司入住时间2004年12月物业管理北京泓泽林物业管理有限公司容积率1.41绿化率30%§写字楼内部资料总楼层数22层总建筑面积26834平方米占地面积19000平方米标准层建筑面积1200平方米主力户型50-601平米层高标准层3.2米，6.4米挑高大堂（首层设置有票务区、咖啡饮用区及开放式的小型书吧为客户服务）电梯一栋四部电梯电梯品牌三菱，梯速为2.5米/秒...空调系统整栋控

2、制的“开利”空调停车位数量地上127辆，地下600辆§装修情况结构外墙内墙门窗安防框架玻璃幕墙白墙中空玻璃断桥铝合金窗密码锁§硬件配套采暖通讯燃气智能化供电水市政供暖，由换热站统一供给空调热水卫星及有线电视，IDD电话，DDN无无每层用电量达64KW，采用双路供电系统，可以应付各种停电情况市政供水l亦城国际中心§效果图§背景资料地址大兴北京经济技术开发区荣华北路开发商北京经济技术投资开发总公司入住时间2010年12月物业管理北京博大经开物业管理有限公司...容积率3.5绿化率41%§写字楼内部资料总楼层数A座写字楼为22层，B座写字

3、楼为17层总建筑面积86605万平方米占地面积17615平方米标准层建筑面积963-1600平方米主力户型A座250-400平米；B座150-350平米层高首层及二层层高5米，标准层4米电梯A座8部，B座6部电梯品牌三菱，A座高区梯速为3.5米/秒，低区为2.5米/秒；B座高区梯速2.5米/秒，低区梯速1.75米/秒空调系统办公层为风机盘管加新风的空调系统，并设有排风系统，新风及排风采用热回收器进行能量的回收利用。A座新风量标准为40立方米/小时，B座新风量标准为30立方米/小时。停车位数量地下422辆§装修情况结构外墙内墙门窗安防

4、钢筋、混凝土框架-核心筒结构玻璃幕墙、石材幕墙高档乳胶漆墙面LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗客户根据需求自行安装门禁系统§硬件配套采暖通讯燃气智能化供电水市政供暖，由设在地下三层的换热站统一供给空调热水电话、网络入单元内多媒体箱；有无低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点...A座屋顶预留了三个卫星接收天线基础客户可根据需求选择自行安装卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖。中心采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。经开闭站、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足双

5、路10KV高压电源供电，建筑的整体供电负荷按照102瓦/平方米提供客户使用l君安国际§效果图§背景资料地址大兴经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角 开发商北京运通博远房地产开发有限公司入住时间2013年物业管理晟邦物业容积率3绿化率30%§写字楼内部资料总楼层数7栋15-22层的楼房总建筑面积14.98...占地面积3.62产品面积99-220平米主力户型100m2左右两居层高3.2m电梯每栋4部电梯电梯品牌高档电梯品牌（和三菱、奥的斯品牌同等档次）空调系统可调节式智能整体中央空调系统停车位数量707§装修情况结构外墙内墙门

6、窗安防金属框架结构进口石材+玻璃幕墙涂料Low-e中空玻璃断桥铝合金窗电子密码锁§硬件配套采暖通讯燃气智能化供电水地缘热泵电话、宽带网络入单元内多媒体箱有无整栋的电容量达到83瓦/平方米市政供水中、高区变频控水四、对我司项目写字楼产品的建议Ø整体设计建议：n内部空间如大堂面积、层高等应与项目定位匹配；n鉴于对写字楼的级别没有确切的标准，因此设计的立足点在不低于市场同类产品的配置和档次的前提下，适当创新和提高亮点，充分提高性价比。Ø外墙n亦庄区域的写字楼较多地采用玻璃幕墙加石材来做外墙，档次较高；n建议我司项目写字楼产品采用玻璃幕墙加

7、石材；Ø大堂...n现有的几个案例中，只有朝林大厦的大堂已经交付使用且具有参考价值；n建议大堂面积应做到500-800平方米，有利于提高项目的品质；n除设置物业服务区域外，还要有接待台、银行自助取款机及等候区等；n建议采用石材地面，同时布置有树、花的装饰，提高品位。Ø层高n由于我项目规划首层做商业，目前较有参考价值的是亦城国际；n建议首层层高做到4.8-5米；标准层高做到3.8米。Ø电梯n亦庄区域中，写字楼较多地采用的是三菱品牌的电梯；且除亦城国际因为档次较高，有一栋设置了8部电梯外，其余的均为每栋四部电梯；n建议每栋四部电梯，使用

8、三菱品牌或者是同档次的品牌,梯速为2.5-3米/秒。Ø空调n亦庄版块的写字楼除朝林大厦项目由于时间较早，采用的是整栋控制的中央空调外，其余的项目均能做到分户控制的中央空调；n君安国际采用的是地缘热泵动力系统的中央空调系统，虽然环保，但