2010年5月海南海口·龙昆花园营销策划方案

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1、海口·龙昆花园营销策划方案德联·海南2010年5月本报告仅供客户内部使用，版权归德联所有，未经德联书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.DelanholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate

2、,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.目录宏观市场竞争市场项目分析附加值市场定位营销执行一、论市——新国十条后的市场特点“国十条”央行、银监会通知“对已用贷款购买住房、又申请购买二套(含)以上住房，首付款比例不得低40%，利率不得低基准利率1.1倍”。央行：商业性个人首套住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。政策已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买二套用于改善居住条件的，可执行首次贷款购房政

3、策。“国四条”出台，国务院提出“支持自住房抑制投机购房，加大差别化信贷政策执行力度。”银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷'政策约束，不得自行解释‘二套房贷'认定标准，不得以任何手段变相降低首付比例。”07.908.1008.1209.609.1210.110.410.4“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。五大行收紧二套房贷款利

4、率，其中，工行利率优惠最低由7折提至8.5折；农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政。“新国十条”。国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。一、房地产宏观调控政策10.4国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。（一）政策回放一、房地产宏观调控政

5、策第二套、三套购房及持有的成本增加、税收的提高等将导致投资需求锐减，股市亏钱效应在扩散，地震的心理效应，市场投资热情下降，供求双向调控使楼市步入调整期。供应角度需求角度政策调控加大土地供应经济适用房、廉租房和限价房保障性住房提高第二套、三套购房首付及利率异地购房限制二手房交易土地增值税供求组合调控+政府强制力=楼市进入大调整强化政府责任（二）政策特点一、房地产宏观调控政策本次政策对房地产的调控被称为近几年最严厉的调控政策，“每一个都是重磅炸弹，是全方位的调控政策，对整个地产业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。”甚至有人把它称作是“

6、二次房改”。特点：核心影响：新政最严厉的和最精确打击的重拳正是“严格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策”。本次政策存在的漏洞：税收政策未落地？如何界定高房价城市？如何界定二套、三套住房标准的认定等等。后续政策可能：由此可见，本轮楼市调控也留下了政策升级强化的空间，如果现有政策无法降住居高的房价，将有更加严厉的调控政策继续出台发挥抑制作用。如在税收政策上是否推出房屋保有税？物业税是否会在重点城市试点？近期已有传闻物业税方案已上报国务院，试点城市初步定为北京、上海、深圳和重庆。金融政策：是否加息？银监会

7、是否暂停国内房企上市或发债融资？在其他方面政府是否会政策性提高开发商自有资金比例？（二）政策特点一、房地产宏观调控政策楼市基本面我国经济的持续快速增长、人民币持续升值及通货膨胀的压力、中国城市化进程在加快、土地资源的不可再生性等因素没有改变的情况下，房地产行业的长期上行趋势较难改变。2010年中国经济预计增速加快，房地产投资增速减慢，资金推动型的房地产市场发展步伐放慢。货币政策面从紧的货币金融政策，加息、上调存款准备金率、发行票据和特别国债等各种金融工具进行回笼流动性资金，将使得2010年流动性过剩得到进一步的缓和。房地产开发

8、新挑战中国房地产行业尤其是房价高企的一线城市将出现类似2008年大降价的局面。非常规市场环境下，开发商必须在产品品质、营销推广、客户服务等方面加大力度，才能在后市日益激烈的市场竞争中赢得竞争优势。开发行业将迎来优胜劣汰局面，大开发商走向整合。营销进入精耕细作时代非常规的市场环