2010金泰假日花城4.2期产品定位及户型规划建议

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1、金泰·假日花城4.2期产品定位及户型规划建议诚必达·金泰假日花城项目组10年9月30日目录前言新政发展下的西安第一部分2010年上半年区域市场大环境分析第二部分本案情况分析第三部分项目整体发展战略第四部分4.2期产品定位建议第五部分4.2期产品规划建议前言、新政发展下的西安2010年楼市新政10年4月，国家为稳定发展房地产和遏制房价过快上涨，出台一系列调控政策。政策分别从土地、信贷、增加保障住房、增加税种及调整税收、加大监管力度等方式调控。其中最为严厉的政策为控制投机投资购房贷款、二套房和三套房及以上、提高贷款利率政策

2、；二套房限制政策：通过贷款政策：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。三套房限制政策：暂停发放购买第三套及以上住房贷款；外地购房提供证明对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。提高贷款利率：宣布取消存量房贷的七折利率新政下西安楼市的整体发展截止5月底，西安市商品房累计销售面积431．98万平方米，同比增长50．2％，增幅较一季度回落1．1个百分点，较4月份回落1．3个百分点。随着新政的频频出台，1-5月西安市的商品房销售虽

3、然还保持继续增长的态势，销售价格影响不是很大，但销售量开始下滑，购房者再次进入了观望氛围。对新开楼盘有影响，也延缓了开发商对新楼盘的推出步伐。已售楼盘出现来访量大幅度下滑、成交意向弱化，观望情绪浓厚等市场特点；但同时，由于市场大环境的波动，造成大量的刚性需求积压，在大环境持续发展的情况下，预估在明年上半年刚需会得到井喷；西安市商品房起步较低，近些年市场发展速度较快，4-5月成交量环比一季度出现下滑，上半年成交量增幅回落，下半年市场观望情绪加剧；新政下西安楼市的整体发展近一年西安成交量价走势上可以看出，09年下半年到20

4、10年初销量和价格持续攀升，在09年12月达到一个高峰期。从2010年4月末开始（因4月销售数据统计有一定滞后性，反应数据部分为3月销售数据），国家政策大幅度调控房地产市场，西安整体销售量进入低潮期逆市下的市场成交情况上半年西安市成交面积比成交量占比60以下8017801717.92%60-8060以下146739048.72%60-70243780-10070-8068661504633.62%80-908180100-12090-1002971555012.40%100-1102579120-15090639063

5、20.25%150-180214121414.78%180以上180-20044910292.30%200-250370250-30090300-35052350-40050400以上18合计44750100.00%逆市情况下，1-6月市场成交量最好的户型产品还是以60-100平米的两居产品为市场主流，其次为120-150平米三居与60平米以下小户型；消费的主体还是以刚性需求为市场主流，再改型客户与投资客户为辅，回顾08年市场本案经历过一次市场的大波动，08年经济危机离我们并不遥远，回顾08年市场波动中本案的应对经验，

6、为本案的未来发展找到一些借鉴：08年受到地震与经济危机的影响，08年下半年西安市场也同样出现了观望、滞销的市场局面。在09年初，市场迅速回暖，并得以大幅度报复性反弹；从08年7月到09年1月，市场经历了约半年左右的时间，在09年初购买的客户多为刚性需求的积压购买，西安市并不缺少市场消费的主体——刚性需求客户；08年本案积压的产品为二期中小户型产品，经验告诉我们，在09年刚性井喷的局面下，本案正是以良好的产品性价比满足刚需的要求，用了近4个月的时间，迅速消化了二期的产品；价格上的考虑。08年市场大环境极差的局面下，降价绝

7、对不是满足市场观望情绪的好方法，只有保证大盘市场价格坚挺的条件下，才能在市场好转时第一时间满足客户的购买选择；关于本篇报告的一些思考；本次调控来势汹汹，短期内不会出现根本性逆转。市场现阶段已然进入低谷，从市场规律上看，明年市场即将出现反弹，4.2期产品面世可能面对市场反弹局面；回顾08年市场，如何顺应市场从低谷到高潮的发展，究竟以什么样的产品面世，能够在第一时间顺应市场的需求，成为本次报告的重中之重；项目进入4.2期，考虑到3.3期产品大户型的调性，如何规划产品符合整体项目发展运营，也是本次报告集中解决的问题；第一部分

8、、上半年区域市场大环境分析[2010年第一季度西高新房地产市场特征]：2010年上半各区域成交分析：从成交套数和均价上可以看出，城北为新兴和地铁带动区域，成交量保持首位。但城南和高新已然为西安价格的风向标，价格一直保持较高水平，拉动西安整体房地产发展方向。西安市场和09年末相比，价格上涨较快，平均涨幅在500-800元/㎡，（以上