浅析“模拟拆迁”利与弊

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1、浅析“模拟拆迁”利与弊一、模拟拆迁的概念模拟拆迁是指改造业主（中心城区一般为区属危改办、统建办）根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。其核心特征是:群众自愿申请（一般可采取政府对拟改造区域发放模拟调查表的方式摸清群众意愿）改造签名率达到相应比例,即可启动模拟拆迁;在规定时间内,模拟拆迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟拆迁即转为正式拆迁,模拟拆迁协议才产生法律效力;反之,模拟拆迁自行终止。按照该模式,群众期望改造的自愿申请达到相应比

2、例是启动模拟拆迁的前提;居民与改造业主签订模拟拆迁协议达到相应比例是模拟拆迁生效的条件。二、模拟拆迁的特点析其法律关系和生效条件,模拟拆迁具有下列特点:1.模拟拆迁行为是一种民事行为,模拟拆迁协议是改造业主与居民按照《民法通则》、《合同法》等相关法律法规签订的一种民事协议。2.模拟拆迁协议的效力具有或然性,居民通过模拟拆迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟拆迁协议达到相应比例,模拟拆迁协议才能发生法律效力,居民才能获得相应补偿。3.模拟拆迁不具有强制性。是否同意拆迁,是否签订拆迁协议完全取决于居民意志

3、。二、模拟拆迁的实施方式模拟拆迁的主要程序是：期望改造的居民自愿申请拆迁改造，达到相应比例后，启动模拟拆迁→由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构→评估机构对拟改造房屋进行评估→改造业主单位制定拆迁安置补偿方案→改造业主与住户签订拆迁协议。具体实施步骤为：第一步，首先发布模拟拆迁公告，同时对拟拆迁区域住户进行民意调查，超过85%（部分地区为90%，最高为98%）的居民同意拆迁时可启动模拟拆迁程序。第二步，改造业主单位应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造

4、范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于15日。然后根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。第三步，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议，不再作出房屋征收决定。达到总户数95%的，改造业主单位可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订协议户数不足总户数95%的，终止模拟搬迁。（第三

5、步所列数字为目前成都市的实施标准，有些地区执行标准较低，如河北邯郸丛台区模拟拆迁协议签字率达85%即实施拆迁。有些地区则要求达100%签字率才能实施拆迁，如福州市以及刚刚试行模拟拆迁时的成都市锦江区等）二、模拟拆迁与一般房屋征收的利弊对比有利点在于：1.模拟拆迁突出了群众自愿、自主、自决的主体地位。模拟拆迁设置了群众自愿申请改造率达到一定比例方可启动模拟拆迁，模拟拆迁协议签约率达到一定比例方可生效两个先决条件，形成了群众从以往拆迁“要我拆”到“我要拆”的角色变化，将以往“代民作主”变为群众自主选择。2

6、.模拟拆迁在规定时限内签约率未达到相应比例即自行终止的规则，打破了以往拆迁补偿方案一经公示，拆迁居民即产生补偿已入囊中的笃定心态，有效地降低“钉子户”们漫天要价的心理预期，同时还会使有漫天要价想法“钉子户”受到更多来自其他居民的压力，有效降低拆迁难度。3.一般的房屋征收往往给居民造成一种被迫感，使其合作度降低，更易引发社会矛盾。采用了“模拟拆迁”模式后，使拆迁与否变成了居民内部自我协商解决的问题，使政府不再与拆迁户产生直接矛盾，有效降低了发生上访等群体性事件的风险。4.拆迁方式变得更灵活，进行民意调查

7、后，可依据待拆迁区域的民意情况进行先后分片拆迁，支持率高的区域先拆迁，条件不具备的区域暂缓拆迁。如成都市新都区在进行一地块的征收拆迁时，将同意拆迁率在98%以上3个院落125户，纳入首批模拟拆迁改造范围内，另外3个院落164户的同意率未达到98%，则暂缓拆迁，有效减少了工作阻力。模拟拆迁的弊端则主要表现在：1.如果按照模拟拆迁协议签字率达到100%才能启动拆迁的标准实施，则往往容易导致少数人不签约使拆迁项目中止，影响大多数人的利益。2.如按照模拟拆迁协议签字率达95%甚至85%的标准实施拆迁，则易导致

8、少数人的利益被多数人裹挟，少数居民的自主选择权被其他大多数居民“阉割”。3.如出现少数居民拒不签约导致拆迁无法进行的情况，往往会导致居民之间矛盾激化，影响社会安定。附件一：成都“模拟拆迁”相关政策性文件附件二：相关理论研究文章附件三：各地模拟拆迁实例附件一：成都“模拟拆迁”相关政策性文件成都相关文件一：关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的指导意见（试行）为促进我市城市建设又好又快发展，探索市场化旧城改造模式，改善居民住房条件，完善城市基础设施和公共服务设施