物业管理实务物业的招标与投标

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1、物业管理实务物业管理的招标与投标四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训物业管理的招标物业管理招标的含义物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之签订物业服务合同的过程。物业管理招标产权人招投标选择物业公司物业管理招标的特点超前性长期性阶段性物业前期介入的特点物业管理的长期性服务内容价格变化物业管理的招标方式物业项目公开招标邀请招标协议招标是指招标

2、人（业主业主大会开发商）以招标公告的方式，邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标应在公共媒介上发布公告！中国住宅与房地产信息网中国物业管理协会网一些具有重大影响的媒体发布免费公告公开招标是指招标人（业主业主大会开发商）以投标邀请书的方式，邀请特定（3－8家）的物业服务企业参加投标的招标方式。关系到国家安全和机密小规模非收益性（住宅物业）物业邀请招标协议招标是指招标人（业主业主大会开发商）不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务企业，邀请其投标，然后通过平等

3、协商，最终达成协议的招标方式。投标人少于三个住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用议标。协议招标（议标）物业管理招标的程序选择招标方式编制招标文件招标行政备案发出招标信息提供招标文件组织现场考察收存投标书开标评标定标发出中标通知定标行政备案签订物业服务合同招标文件招标文件招标人及项目简介，（名称地址联系方式项目基本情况物管用房的配备等）物业管理服务内容要求对投标人及标书的要求（资格标书格式主要内容）评标标准和方法招标活动方案（组织机构开标时间地点）物业服务合同签订

4、说明其它事项说明及法律法规规定的其它内容行政备案10日前与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文招标公告或招标邀请书招标文件法律法规规定的其它材料招标人资格证明物业产权证明业主大会决议评标委员会评标由招标人依法组建评标委员会负责。招标人代表组成物业管理方面的专家成员为5人以上单数物业专家＞成员总数的2／3物业管理招标的原则公平公正公开诚实信用招标的时限招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用

5、前90日完成物业管理的投标物业管理投标的含义物业管理投标是物业服务企业针对特定的物业管理项目招标文件的相关要求，在充分分析项目情况及自身发展目标和实力的前提下，组织相关资源，拟写投标文件，参与争夺物业管理项目的市场活动。物业服务企业市场竞争物业项目管理投标人物业管理投标的实施成立工作小组获取解读招标文件考察物业现场参加标前会议进行投标可行性分析编制投标文件封送标书现场答辩签订委托服务合同物业管理投标的策略攻势策略守势策略低成本策略差异策略物业管理投标文件的主要内容投标函投标报价物业管理方案招标文件要求提供

6、的其它材料物业管理方案的编制物业项目概况管理目标组织架构管理服务内容管理方式服务宗旨员工编制分工任职条件管理服务分项指标措施物业管理服务模式设计社区文化活动员工培训物资装备的配置项目经费收支测算物业管理服务费的测算包干制物业服务费用＝物业服务成本＋税费＋物业企业利润酬金制物业服务费用＝支出＋物业服务企业酬金物业服务成本物业服务支出＝设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费清洁卫生费绿化养护费秩序维护费办公费用物业管理

7、企业固定资产折旧费5﹒5％的物业营业税8％－15％的物业企业利润请思考一下1、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》新建商品房项目的前期物业管理招标人应当在现售前（）日完成招标投标工作。A15B30C60D902、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的，由（）以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。A县级B市级C省级D建设部3、编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和（）。A招标文件的解

8、读B物业管理方案的设计C物业管理企业介绍D可行性分析1B2A3A单项选择题请思考一下4、物业管理招标投标和评标活动中（）属于违规及禁止行为。A在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商B在评标过程中召开现场答辩会C维护投标人公平公正竞争D不得以低于成本的报价竞争5、由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体，在签订共同投标协议时，一般按照（）确定投标的联合资质等级。A联合体中最高的B综合资质C平均资质D等级较低