物业管理实务——招标投标

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1、物业管理师执业资格考试中国物业管理师执业资格考试参考教材物业管理实务中国物业管理协会编写李加林周心怡主编中国建筑工业出版社第二章物业管理招标投标第二章物业管理招标投标第一节物业管理招标投标的内容与形式第二节物业管理招标投标的策划与实施第三节物业管理方案的制订第一节物业管理招标投标的内容与形式第一节物业管理招标投标的内容与形式一.物业管理方案的制订二.物业管理招标的类型三.物业管理招标投标的特点四.物业管理招标的方式五.物业管理招标的内容一.物业管理方案的制订（一）物业管理招标1.物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主

2、大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。2.物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。（二）物业管理投标1.物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合

3、招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2.物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（以下简称投标人）。专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电（安装、维修）专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。二.物业管理招标的类型（

4、一）按物业类型划分根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。（二）按项目服务内容的实施划分根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。（三）按招标主体的类型划分根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。（四）按项目服务的方式划分根据物业管理服务的方式

5、不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。三.物业管理招标投标的特点●由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。●由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。●物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。一是招标主体的特殊性。物业管理招标主体可以是业主大会（或单一业主）

6、、建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位。若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。二是物业管理服务内容的特殊性。具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品。四.物业管理招标的方式（一）公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设

7、定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（二）邀请招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。只有接受邀请的企业才是合格的投标人。在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。五.物业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容早期介入阶段主要是指物业开发设计、施