南京市珠江路同仁国际大厦营销推广方案

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1、同仁国际大厦营销策划第一章项目分析与诊断一、项目分析1．项目优势分析1)地铁上盖物业；2)纵贯南北、东西向交通大动脉的枢纽位置，通过地铁再换乘的中转站；3)地处广州路和珠江路的交汇点，是电子和科技新兴区的碰撞、交融；4)与易发、南大君临国际科技园、交通大厦、地铁大厦形成一个科技商务办公区；5)相对于鼓楼区域的写字楼而言，本案的是科技、智能、新兴的写字楼；6）相对于新街口地区写字楼、商场普遍存在的停车难、交通堵、出行不便的状况，本案由于自身所处的交通位置以及4层地下停车规划所显现出的优势就是非常明显和关键的；7）办公部分各单位面积划分适中、形状规矩、位置分布

2、合理，便于业主根据使用的实际需要分割、合并，便于装修、布局；8）选择地铁为主要交通工具的人群经济实力相对较强，因此地铁带来的不仅是巨大的人流量，更是非常可观的消费力；7）本案的开发商在招商管理上的优势是不容置疑的。8）本案外观设计大方、高耸，气势感、科技感、现代感强，品质卓越。1．项目劣势分析及“诊断处方”1）土地年限问题处方：作为专业营销代理机构，必然也是化解问题的高手，准确的定位，高操的营销手法必能在恰当的时机寻找恰当的市场切入点。2）周边以IT、科技出牌的办公物业很多，竞争激烈，本案何以脱颖而出；处方：地段的优势+差异化的定位+非常规的营销。3）项目

3、地处珠江路西侧，和直接IT经济连接不够紧密，虽然地处交通枢纽的优越位置，但现状是车流滚滚却没有人流的驻足点；处方：我们可以采取无竞争对手战略——错位营销与超强定位结合，探寻本案不可复制的唯一性。4）本案所处的区域内存在巨大的商业空挡，中山大厦也经营的不温不火，而距此南北2公里范围内有新街口、山西路两大综合性商圈，存在长久的消费空挡，但是如何找到本案的爆发点是个问题；处方：紧随着周边商业和地铁发展的脚步，借势是我们的特长，组织人流和车流，这里会成为真正的交通枢纽。3）这个区域的商业氛围需要2～3年的时间培育，这对商家、对顾客都是信心上的考验。处方：营销的过程

4、就是在不同的过程中不断地为消费者建立信心，专业团队会整合各种资源，以最短的时间预热整个市场。6）项目1～6层为商业，面积为2.8万平方米，商业面积不够充分。处方：特殊的地段，必然会带来特殊的消费需求，当找到一种更加具有竞争优势的组合，就可以成为领跑者，这也是创新性整合的过程。一、项目产品建议1．产品定位与建议“好产品经得起一切的推敲”，细微之处的周到体贴展现本案优秀的品质。从策划及后期销售的角度出发，切身考虑消费者的感受及生活、消费习惯，并结合项目的周边环境和定位，通过细节的修饰以提升项目品质感。现有办公大堂过于狭长，只具备通道功能，无宽敞聚集的空间，影响

5、接待、展示、休息空间等服务功能，不符合项目办公楼的档次定位。建议在满足外部交通流线安排等设计要求的基础上，适当增加大堂宽度，并通过考究的室内装修、高档材料的运用体现豪华气派的风度，以提升项目价值度与认可度。l注意地铁出入口与商场的衔接地铁作为本项目的一大利好，应充分发挥其优势。在地铁出入口与商场衔接处，需注重人流的引入，如大门的宽度、信息展示区、导视系统的设计等。另外大门附近商业业态的布局也是相当考究的，应以能吸引人流进入商场的业态为主，避免人群的流失。如果条件许可，将本案负一层和地铁连通，利于人流的引入。l休闲生态屋顶花园裙楼和主楼退台形成的大面积屋顶，

6、可考虑打造为休闲生态屋顶花园，以屋顶网球场、茶室等休闲配套为主，融入生态、自然绿化手法，把自然引入办公楼，倡导时尚办公理念。主要是以生态、自然的绿色植物构成简洁流畅的线条，主要以常绿灌木、地被、藤本植物进行绿化。采用人造轻量土，设计合理的覆土厚度，覆盖绿色植被、并配有给排设施，使屋面具备隔热保温，净化空气，阻噪吸尘增加氧气的功能，从而提高人居生活品质。生态屋面不但能有效增加绿地面积，更能有效维持自然生态平衡，减轻城市热岛效应，让灰白色的屋顶"沙漠"变为"绿洲"花园，提升整个楼盘档次，在屋面上,同时还可以让屋顶变为"金顶"，贱卖层变为热卖层。l竞争力的硬件配

7、套标准根据项目所处的区位价值和自身特点，本案虽定位中高档，但在硬件设施方面需以高端写字楼的标准来打造，塑造产品的绝对竞争力。1）建筑立面——地标性建筑高度，张扬现代的建筑风格立面造型是建筑形象上的保证：南京少有的百米大厦，其造型和外立面的建筑元素要体现现代张扬的风格，符合目标客群的审美取向，气派的建筑立面，有力的支撑着公司形象。2）装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应

8、有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石。3）配套设施：应有配套商务、生活