南京国际同仁大厦营销推广方案.ppt

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1、国际同仁大厦初步营销策划思路国际同仁大厦有什么？项目区位：北临老同仁大厦，东依南京市交通集团大楼西面和南面分别为中山路及珠江路建筑体量：项目高48层，总建筑面积达12.6万平米；其中商业部分1-6层3.6万平米，写字楼部分7-48层6.4万平米，地下部分2.6万方，设计车位430个SWOT分析看项目【S优势分析】A、项目位居南京最核心的主城区，交通便捷；B、珠江路具有深厚的产业背景；C、项目周边文化氛围浓郁，人群素质高；D、既有新街口中心区的繁华，又无新街口的拥堵之感；E、项目建筑伟岸挺拔，形象高度居珠江路之首；F、项目底层直通地铁，交通异常便利；【W劣势分

2、析】A、项目由于前期土地搁置，建成后所剩年限大打折扣；B、项目紧邻两条主干道，交通组织相对困难；【O机会分析】A、一线城市的资金和人流正在向二线城市转移，增加了对商业办公楼的市场需求；B、南京本地区城市化进程的进一步加快将带来新的商务办公需求；C、项目所在的珠江路正在成长为南京市重要的写字楼聚积区，目标客户认可度高；D、项目的商业裙房建设可以填补这一区域娱乐休闲配套的不足；【T威胁分析】A、目前的商业及商务办公物业所面临的竞争正在急剧放大；B、大规模、大体量的商业操作风险较大，市场遭遇客户信任危机；C、工程建设能否在未来一段时间内达到计划要求将会对项目的销售

3、产生巨大影响；第一部分：产品优化发展方向一、商业——把握客层，发展特色我项目商业面积达3.6万平方米，单层面积4500-5500平方米，两面临主干道。机会：大规模商业的规模效应威胁：未来两年内上市商业面积总量巨大面临相似类型或同类型竞争目前规模相似商业的经营情况普遍不佳（一）、南京市商业分析1、商业地产的几种存在形式大型集中式商业或大型购物中心特色商业街专业大市场社区商业我项目的商业部分要在四种主要形式中的前两种当中选择定位2、商业地产的供给分析1）、商业地产在近年得到迅猛发展2）、商业地产供应集中主要集中在城中、江宁和河西3个板块；江北和仙林地区的商业地产

4、供应正在逐步增多；其他板块总体上供应量较少；3）、城中板块是商业地产供应的主力主城区主要商业供应及形式德基广场一期（原时代广场）未来城五星年华大厦（裙楼商业）莱迪地下购物中心（集中式商业广场）恒基中心（裙楼商业）盘古亚泰（裙楼商业）新世界中心（裙楼商业）温州大发（裙楼商业）长发银座（商业街）汇杰广场（底商）苏宁银河（裙楼商业）瑞华大厦（裙楼商业）龙世国际（裙楼商业）君临国际（底商）长发CFC（地下商业广场）易发信息大厦（底商）置地广场（底商）南京国际商城（裙楼商业）新世纪广场（裙楼商业）独立年代（裙楼商业）城市先锋（裙楼商业）苏宁买断的地铁商铺4）、我项目面

5、积的竞争及压力市场供应总量巨大的压力；商业供应同质化的竞争压力；（二）、区域内商业经营机会点旺盛的购物休闲需求珠江路相对单调的商业格局（三）、我项目商业主流消费客层寻找周边高校中的高素质潜在消费人群周边集中的办公人群珠江路区域内的IT从业人员我项目还可以拥有以下客层城市中心区高密度的居住人群；地铁运行带来巨大的流动人群；珠江路、广州路所吸引的消费人群；（四）、我项目商业定位智慧精英休闲时尚俱乐部为周边白领一族和中青年师生营造一站式的休闲体验；依托便利交通条件的时尚枢纽；两大商圈辐射焦点；（五）、我项目商业未来经营方向时尚休闲：连锁简餐、咖啡茶吧、酒吧、健身、

6、KTV娱乐、大型中高档餐饮、书城时尚购物：品牌服装、饰品、高科技IT产品、数码产品、精品工艺品等其他商业：金融银行、通讯等营造食、购、游、娱一站式的特色时尚精品广场（六）、商业经营模式初步设想◎实行统一商业管理◎一楼划出约2000平方米门面房，分割销售◎一楼剩余部分、二三楼划为建筑面积约100平方米左右的内街销售；一楼主入口处划出单位面积较大的品牌旗舰门面，以优惠政策引进优质品牌，可租可售或以租代售◎三楼以上寻找规模较大的经营商划分为一千平方米以上单位销售（七）、商业部分客户定位A、商业投资者B、自行购买或租用客户☆金融、证券、保险☆餐饮、休闲茶座、KTV、

7、健身、美容等商家☆各类男装/女装/休闲/运动/鞋/箱包/饰品/化妆品/香水/器具/工艺品类时间店家☆书店、电子产品等文化类商家（八）商业部分价格策略1、竞争楼盘定价分析楼盘名称销售价格置地广场1层6万/平米，2层4万/平米新世界中心A座整体经营君临国际1层48000元/平米，2层价格约20000元/平米德基大厦1层3.6万/平米、二层1.8万/M2、3层1.6万/M2、4-5层1万/M2银河国际广场1层5万元/平方米，2层3.6万元/平方米，3层2.5万元/平方米，4层1.6万元/平方米，5层1.4万元/平方米，6层1.2万元/平方米，总价15-30万之间（

8、产权商铺）龙吟广场五层商业用房，总均价约2万元/平米