房地产小常识：透视房地产定位病

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1、www.fdcsky.cn透视房地产定位病中国营销传播网，2000-09-20，作者:谢红玲，访问人数:1487　　房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局不计其数，疾病种类五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。　　　由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是否准确生死攸关。定位准确，房地产项目可能旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误70％与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、

2、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式，销售一种无形资产，分享一种文化，圆消费者的一个个梦想。“田园雅居”圆的是人们归隐田园的梦，而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利还是生态环境抑或是智能化小区？只有清楚这一点才能对症下药，开

3、发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在。找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等能做到心中有数、有章可循了……那么如何正确地找到这个“卖点”，规避、预防由于“卖点”偏差带来的各种病症呢？　　　炎热夏天，我们常喝乐百氏纯净水解渴，殊不知这水已经经过27层净化。同样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型，认为寻找房地产项目的“定位点”也需要经过27层过滤。这27层分别为：　　　政策因子房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡，国际关系都会在此起反应。　　　国民经济总因子房地产又

4、是国民经济的晴雨表。大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻，房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买跌的规则。　　　市场供求因子房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律、市场平衡点。我们不能违背这种规律，但可以利用这种规律，如找出市场空白点切入。反之，即使造出最好的房子也无人问津。　　　消费者群体错位症www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn不管房子好坏，关键要确定由哪一类消费者来购买，这类消费

5、者又有什么样的需求。现在市场已需进一步细分，你不可能让不同层次的消费者都向你靠拢。如豪华住宅是针对高收入阶层设计的，它要求建筑外观高贵典雅，与众不同，配套设施要相当完备，地理位置也以市中心为宜。为显示购房者的高贵身份，户型应宽大。中档商品房是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者的。这部分消费者多为白领阶层，因此讲究的是房屋的品位，而这种品位主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的，因此建筑外观的要求不高，房型、单位面积则需根据各自家里的人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好的环境就行。

6、市区方便，郊区有车也无妨，但邻居则要求是素质较高的人群。经济适用房屋是针对普通工薪阶层而建的房屋，由于售价较低，因而利润也较薄，但对扩大开发商知名度却有很大帮助。这些消费者一般比较关注房屋价格，对建筑外观要求不高，而每套的使用面积则应较小，地理位置在市区边缘或公交车线较多的郊区。　　　位置错位症位置的重要性不言自明，有时同一街道朝南朝北不一样，就差几米房价也大不一样。当然，位置已不仅仅是位置，还有更重要的地段、区位、商圈、社区等等。一旦“位置”错位了，房价将大打折扣。　　　时机错位症也许除了股市以外

7、，就数楼市最讲究时间的把握了。如何入局、开局、创局、选局、布局、出局、结局，何时买入、投资，何时出售，都有一个“最佳时间”定位问题。战机稍纵即逝，过了这个村就没有这个店了。　　　环境定位区位很重要，有了区位如果能再有一个好环境就会锦上添花。环境包括交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向、龙脉、地脉、文脉等，以及区内环境、建筑物大体布局等等。　　　功能定位房地产不等于土地加瓦片，功能可能是人们购买房子的第一利益着眼点。根据功能不同，房地产可划分为商用房、住宅、工业用房等等。商业用房与

8、工业用房的开发要求也明显不同。此外还可以把“功能定位”进一步细分，如分为中央商务区、高级别墅区、文化居住区、涉外公寓区等等，不同的功能社区对房子的设计、施工、管理等的要求明显不同。例如中央商务区对房子的地段、施工、装饰以及物业管理的要求特别高，而文化居住区则突出文化氛围的渲染与铺陈。回龙观地处京昌高速公路边，本是属于城县两不管地带，但是开发商以教育为依托，开发出回龙观高教小区，不仅把城里人吸引到市郊，同时为全国树立了样板，成为重点示范小区。这就是功能定位的妙用。