上海房地产市场发展市场总结报告

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1、2007年上海房地产市场回顾与思考罗欣瞻2007年，在“严管土地，看紧信贷”为核心的宏观调控政策下，上海房地产市场总体呈现以下特点：房地产业增加值占全市GDP比重略降；房地产开发投资规模大、增幅小；国内贷款占本年资金来源比重下降；市场供应出现“四降一升”，市场需求出现“两个增长”；商品房价格上涨较快。为促进上海房地产市场稳定发展，文章就当前市场需要关注的几点情况提出一些初步的建议。一、上海房地产市场基本情况1、房地产业增加值占全市GDP比重略降2007年上海房地产业增加值781.64亿元，比上年增长8.7%，占全市GDP的6.5%，比重同比下降0.1个百分点，对全市经济增

2、长的贡献率为4.4%。2007年上海房地产业税收收入（包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等）达到451.47亿元，比上年增长24.3%，占全市税收收入的7%，比重同比回落1.8个百分点。2、房地产开发投资额创历史新高房地产开发投资规模大、增幅小。2007年上海房地产开发投资额创历史新高，达到1307.53亿元，比上年增长2.5%，占全社会固定资产投资的29.3%，比重同比下降3.2个百分点。2007年各月上海房地产开发投资运行情况8虽然上海房地产开发投资额的绝对量达到了有史以来的最高值，但增幅大大低于“十五”期间年均13.1%的水平。2007年各月投资增幅呈“V”

3、字型走势。上半年房地产开发投资均呈现增长态势，最高增幅达到19.8%，但总体增幅呈逐月缩小趋势；下半年起出现同比下降，之后降幅有所扩大，至第三季度降幅开始缩小，全年比上年增长2.5%。商品住宅投资占房地产开发投资比重下降。从上海房地产开发投资结构看，随着宏观调控政策措施的贯彻落实和市场自身调节作用的显现，商品住宅投资占房地产开发投资的比重下降。2007年，上海商品住宅投资837.53亿元，比上年增长0.2%，占房地产开发投资的64.1%，比重同比下降1.4个百分点；办公楼投资157.51亿元，增长26.7%，增幅同比高出5.1个百分点，并高出全部房地产开发投资24.2个百

4、分点，占房地产开发投资的12%，比重上升2.3个百分点。2005－2007年上海房地产开发投资结构及增长单位：%指标2005年2006年2007年比重增长比重增长比重增长房地产开发投资1006.11002.31002.5#商品住宅73.92.265.5-9.364.10.2办公楼8.222.79.721.612.026.7商业用房8.230.012.251.112.22.5其他用房9.77.612.632.511.7-4.4房地产开发投资占全国比重下降。从全国范围来看，2007年上海房地产开发投资总额（1307.53亿元）列江苏（2515.86亿元）、广东（2510.05

5、亿元）、北京（1995.82亿元）、浙江（1820.84亿元）、山东（1519.07亿元）、辽宁（1497.58亿元）和四川（1331.49亿元）之后，居全国31个省、市、区的第八位，位次比上年下降3位；投资额占全国（25279.65亿元）及东部地区（15639.64亿元）的比重分别为5.2%和8.4%，比上年分别下降了1.4个和1.9个百分点；增幅（2.5%）分别比全国（30.2%）和东部地区（26%）低27.7个和23.5个百分点，排名全国31个省、市、区的倒数第二位，仅高于西藏（-7.2%）。3、国内贷款占本年资金来源比重下降82007年金融政策对房地产市场的调控作

6、用已有所显现。上海房地产开发企业国内贷款558.43亿元，比上年下降2.9%（2006年增长19.1%）；占本年资金来源的21.9%，比重同比下降4.5个百分点。从资金来源的其他几种渠道看，其他资金占比上升较快，达到52.4%，比上年上升7.9个百分点，主要由于个人按揭贷款增长较快。2007年上海房地产开发资金来源构成情况4、上海房地产市场供求情况市场供应出现“四降一升”。一是房地产企业购置土地面积和完成土地开发面积双双下降。由于近年来上海土地供应趋紧，2007年，上海房地产企业购置土地面积141.44万平方米，比上年下降73%，这已是连续第四年下降了（2004-2006

7、年购置土地面积分别比上年下降29.3%、27.4%和30.5%）。同时，受“以熟地出让为主”的土地“招、拍、挂”政策影响，上海房地产开发企业土地开发力度明显减弱，共完成土地开发面积137.2万平方米，下降45.3%。二是商品房新开工面积下降。2007年上海商品房施工面积10766.72万平方米。其中本年新开工面积2251.75万平方米，比上年下降19%，本年新开工面积中，商品住宅1633.94万平方米，下降22.6%，降幅比上年扩大7.6个百分点。2006年、2007年上海商品房施工和新开工面积区域分布单位：%区域施工面积新开