三灶听涛雅苑项目市场定位报告

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1、三灶（听涛雅苑）项目市场定位报告一、宏观环境对项目的影响1、全国与珠海房地产需求快速反弹、房价过快上涨，导致市场供需出现僵持，未来走势受政策影响加大l09年全国房地产市场几个特点Ø需求释放，房价稳步回升，部分城市快速上涨2009年上半年随着自住刚性需求的迅猛释放、第二季度以来经济回暖、货币流动性充裕等因素作用，全国房地产业出现快速回暖，不少城市甚至呈现较大幅度增长，房价也跟随需求回升而有较大升幅。1-6月，全国商品房销售面积、销售额同比增长分别达31.7%和53.0%，6月份全国70个大中城市房价同

2、比、环比均呈现正增长，进入第三季度以来全国主要城市房价呈现快速上涨，深圳、北京等部分城市房价甚至重回到07年水平。Ø以国企为首的房企加快拿地，地价稳步增长，部分城市创新高得益于市场快速复苏与国家4万亿投资计划，09年1~9月，全国土地市场由低迷转向活跃，土地价格稳步增长，房企拿地意愿强烈。据中国指数研究院统计，从土地成交情况来看，住宅用地需求强劲，成交量连续8个月呈增长态势。1~9月，全国60个城市累计成交土地面积同比增加40％，住宅用地平均楼面价格稳步上涨。国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过

3、2007年全年。以国企为首的房地产公司加快了拿地步伐，多个大中城市土地拍卖出现新“地王”，地价甚至超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。Ø过快上涨的房价导致成交量放缓下降，政策对楼市未来走势影响增大随着第二季度房价的过快上涨，全国一线城市新建商品住宅的成交量从7月开始逐渐下降，其中深圳成交下滑更是长达4个月；“十一”黄金周期间，京、沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面，虽然在国庆长假

4、后在房地产刺激政策可能退出的预期下普遍成交反弹，但楼市回调的迹象开始显现，政策对未来楼市的量价走势影响在增大。l09年珠海房地产市场几个特点Ø房地产市场需求快速回升，销售增幅创新高2009年我市房地产业快速回暖，市场需求持续增长，增幅为近年新高。1-9月全市商品房销售面积184.22万㎡，销售额146.45亿元，同比分别增长44.7%和67.7%。去年新开工项目减少影响了今年市场供应，1-9月全市商品房竣工面积为280.55万㎡，同比下降6.9%。在商品房空置面积上，9月份回调接近历史同期最低水平，

5、与当前供求变化和房价不断走高有直接关系。Ø房价快速上涨至07年水平，香洲区9月预购均价重新突破万元9月珠海市预购商品房销售均价为8095元/㎡，环比增长3.53%，同比增加6.81%，其中香洲区预购交易均价今年首次重新站上万元关口。预购商品房销售面积约为20.33万㎡，环比增加2.29%，同比增加296.44%。价格不断走高表明珠海市房地产全面回暖的同时，也在警示市场已经出现过热势头，给后市持续稳定发展带来一定压力。Ø第三季度二手房成交出现量价齐跌，显示阶段市场刚性需求趋于缓和珠海市二手房交易面积自

6、7月达顶点后，连续两个月出现下滑，9月成交量为15.29万㎡，环比下降3.82%，同比上升241.30%。交易均价下调为3992元/㎡，环比下降3.64%，同比上涨13.83%。Ø西区新建商品房呈现量价齐升走势斗门区交易量显著提高，9月预购交易面积为6.88万㎡，环比上升31.23%；交易价再度攀升，预购均价为5016元/㎡，环比上升4.12%；金湾区表现为量价微升，9月预购均价为3562元/㎡，环比上升6.25%，预购交易面积为1.43万㎡，环比上升14.96%。Ø住宅用地供应面积减少，土地出让基

7、准价格提高今年珠海市公开拍卖的房地产开发土地较少，下半年推出的唐家湾40万㎡商住地块楼面地价起始价达3000元/㎡，湾仔十字门商务中心区推出地块楼面地价起始价达2800元/㎡。2、10年整体宏观经济政策预计仍将保持宽松稳定，但利率和房地产优惠政策局部调整的可能性加大Ø房地产优惠政策可能在局部内容和地区终止在经济企稳、房地产市场过热的情况下，今年6月银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》强调了二套房贷款必须首付四成，利率按基准利率1.1倍的标准执行；10月份以来部分大中城市开始对二套房和

8、二手房实行比较严格的贷款审批。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时也表示，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止，被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。但11月初湖南、内蒙古等省份表示，为防止投资拉动不足，房地产相关优惠政策延续到明年底。因此，10年房地产统一优惠政策可能演变为在局部内容和地区的调整或终止。Ø政府将加强土地开发环节的督促政策10月份国务院发布了《关于集约用