凌峻常州新城首府项目开发战略报告

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1、常州新城·首府项目开发战略报告凌峻地产（中国）有限公司二○○六年十二月目录前言4第一部分分析篇5一、项目发展环境分析5二、常州典型中高端项目分析12第二部分思考篇19一、核心思考19二、总结性思考25第三部分豪宅的标准26一、从全国同类型项目看豪宅的特性26二、项目的品牌精神28第四部分项目产品打造与量化评估32一、保证的项目纯粹性33二、项目规划的私密性35三、营造项目的奢华感39四、打造项目的稀缺品质58五、项目高科技含量的引入59六、项目豪宅体系标准的量化62第四部分项目公寓产品建议64一、公寓产品设计要领64二、产品策

2、划64三、参考户型65第五部分项目营销策略建议67一、塑造经典的品牌精神，建立成功的新奢侈文化67二、遵循80/20法则有针对性地选择宣传渠道67三、项目的推广方式建议67四、销售细节建议68五、客户关系管理68结束语70前言通过与新城房产的沟通，我司在第一次提案的基础上对方案进行了补充和完善。在本报告中，我司再次审视了项目的发展环境，采用了交集分析法，通过对市场、项目、开发商三者的分析，找到最适合项目的发展方向，并对其可行性、内涵、目标消费群定位等作出阐释。而后，通过对国内其他城市豪宅的分析及豪宅目标消费群体的分析，根据豪宅

3、的特性提出本项目产品的开发建议，并对产品体系的标准进行了评估和量化，最后提出营销的初步设想。第一部分分析篇一、项目发展环境分析（一）宏观环境1、常州的城市定位常州市地处江苏省南部，位于上海、南京两大城市中间，市区北临长江，京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路穿越而过，地理位置极为优越。常州借助上海、南京两大都市的城市资源，定位于长三角重要的区域中心城市和现代制造业基地，在一大批世界知名企业和跨国公司的带动下，常州已从一个以轻纺产业为主的传统工业城市，逐步发展成为以机电产业为特色和优势的新兴工业城市。2、常州的城市格局常州现辖金坛

4、、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人。在未来的城市规划中，按照“一体两翼”的总体布局，以“拓展骨架、整合资源、完善功能、改善环境、塑造特色”为重点，推进常州主城区和主城外围片中心建设，加强南北两翼与主城区在基础设施、公用事业、社会事业等方面的整合与衔接，本项目地块恰好位于主城区与新北区的连接点，属于城市中心主城区地块。3、常州的经济发展近年来，常州城市经济得到了快速的发展，2005年，全市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元，人均GDP达3717

5、4元，按现行汇率折算达4606美元，早在2004年，常州在中国280个地级城市综合实力评估中闯入30强。在常州的“十一五”规划的目标中：全市地区生产总值年均增长12％以上，人均地区生产总值比2000年翻两番，城镇居民人均可支配收入超过25000元；城市功能不断完善，中心城市能级迅速提升，南北两翼一体化格局基本形成，城市空间布局、功能品位、交通体系和现代化管理水平显著优化。随着政府加大招商引资力度，以及城市配套的不断完善，常州的经济将得到进一步的快速发展，将成为长三角地区具有广泛影响力的城市之一，在吸引更多企业、投资者的同时，当

6、地消费者的购买力也将随之增强。4、常州的富豪现象江浙人天生的经商头脑造就了常州众多的富豪阶层，常州的外资企业没有无锡和苏州的多与大，但常州以家族私营企业著称，私营企业遍地开花。据统计，常州中小企业达四万多家，形成了一个以加工工业为基础，中小企业为主体的新兴工业城市。常州依靠良好的地理区位，与上海、南京两大城市密切联系，具有较强的城市辐射力，各中小企业实现利润占城市工业总利润的85%以上，良好的经营状况使常州的私营企业主快速完成了资本的原始积累，具备了较强的经济基础。2006年福布斯榜进入500强的富豪中常州有达8人之多，如中天

7、钢铁的董材平、红星家具集团的车建星等，这也侧面反映了这个城市富豪的数量与质量。小结：常州凭借得天独厚的地理位置，城市经济得到了快速发展，随着城市基础配套设施的完善和城市格局的形成，常州的影响力将继续扩大，经济的发展不仅使得消费者的购买能力进一步增强，更将催生一大批的城市富豪出现。（二）中观环境1、房地产发展现状1）房地产发展迅速近几年，常州房地产投资保持了平稳增涨态势，在2004年，常州房地产投资出现井喷式增长，投资额度达97.7亿元，同比增长85.42％，2005年，常州完成房地产开发投资114.3亿元，首次突破百亿大关。2

8、）商品房价格上涨较快近几年，常州商品房销售均价呈快速增长之势，2002年以前，商品房均价增长率明显低于人均可支配收入的增长率，自2002年开始，商品房均价增长率比人均可支配收入增长率约高出3个百分点，商品房价格增长较快，与全国其他城市相比，这种增长比率尚算理性。3）空置面积增