博思堂苏州中惠晨曦星苑项目分析报告

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1、www.fdcsky.cn目录Part1背景分析篇3一、宏观经济背景分析（相城区概况）31、行政区划32、地理位置33、交通条件4（1）区间交通网络4（2）区内交通网络64、人口与经济7二、城市总体规划背景分析81、苏州城市发展规划82、相城区城市发展规划93、相城区未来发展规划104、元和镇规划——中心城区地位的确立12三、政策背景分析141、重点政策解读142、政策分析小结15四、背景分析研究总结16Part2市场分析篇及本案竞争态势研究篇17一、相城区房产市场总体概况17二、相城区06年住宅市场运行情况19（一）区域年度供应19（二）区

2、域年度成交20（三）区域年度供求比21三、公寓竞争市场分析22（一）竞争范围界定22（二）相城中心板块23（三）周边乡镇板块27（四）平江新城板块30（五）娄葑北区板块33四、别墅市场竞争分析36www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（一）整体市场状况36（二）竞争市场明确37（三）相城中心板块38（四）相城周边乡镇板块39（五）唯亭板块41（六）平江新城板块42（七）别墅市场竞争总结43五、竞争形势分析总结44Part3地块分析篇47一、地块现状分析471、地块立基条件472、地块环境及周边配套情况48二、地块周边具体规划49

3、三、地块SWOT分析49Part4项目定位篇52（一）市场定位53（二）价格定位541.定价依据542．价格建议54（三）客源定位551、目标客户来源分析552、客户身份特征分析56www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnPart1背景分析篇本部分将对相城区概况、项目所在区域概况、城市规划及项目所面临的政策环境进行研究分析，通过对相城区的经济状况、规划状况及政策控制的情况作判断和预测，了解项目开发所处的宏观环境。一、宏观经济背景分析（相城区概况）1、行政区划相城区位于古城苏州正北部，于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，

4、分设相城区。全区下辖7个镇、2个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万。分别是元和街道、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。2、地理位置苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,西接苏州高新技术产业开发区。总面积478.2平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕

5、城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。3、交通条件（1）区间交通网络铁路：京沪高速铁路将在相城设站；公路：贯穿城区的苏嘉杭高速公路、312国道、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速、沪宁高速公路；本案人民路的北延、广济路的北延：人民路北延线为平四路至阳澄湖西路之间，是城市南北向主干道及城市的重要景观轴线、发展轴线；广济路北延线是一条中心城区联系城市北部地区的南北向主干道。这2条道路工程的规划，必将使得本案的交通更加畅通，城市规模的扩大、城市功能的完善，必将导入更多的外区域居民，从而拓宽本案的客源。水路：京杭大运河

6、其他：苏州最大的换乘中心及未来轻轨2、4号线；www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn博思堂观点：人民路的北延、广济路的北延，京沪高铁与轻轨的未来规划，使得本案拓展外区域客源成为可能，拓宽了本项目的客源面。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（2）区内交通网络相城区的公路交通可以用“五纵五横两联”来形容：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn4、人口与经济镇名面积（平方千米）人口（人）元和镇52.82128620渭塘镇36.6966741黄桥镇3.0837143黄埭镇51.3861060东桥镇30.3

7、336634太平镇46.1332578阳澄湖镇96.7748787北桥镇47.5244336望亭镇44.0641985合计408.78497884人口方面：相城区目前当地人口约有34万人，外来人口约15万人。在经济方面：相城区工业经济基础雄厚，拥有14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区），传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。至2005年4月，新批外资项目有14个，新增注册外资9390万美元，新增到帐外资1154万美元，2005年累计新

8、批外资项目56个，注册外资达33302万美元，到帐外资5170万美元。目前全区已实有外资企业797家，注册外资达28.06亿美元，到帐外资达12.9美元。世界500