博思堂精品-2008年苏州鸿顺花苑全案营销企划策划报告

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1、苏州博思堂机构2008.1鸿顺花苑全案营销企划策划报告第二部分：业务篇核心内容第三部分：企策篇第一部分：市场篇园区房产市场政策分析1、“国六条”政策背景：2005年国家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目的。2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施：重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过

2、程监管；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。政策效果：这次调控政策，有利于房地产市场的健康发展，保证我国经济稳定运行；政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降；苏州商品房交易2006年6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显；2.“住房结构”调控细则2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。165号文件核心精神有三个：90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达

3、到开发总面积的70%以上；2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。3.土地增值税收国税总局规定从07年2月1日起土地增值税将从“预征”变为“清算”，向开发商开始征收30%-60%不等的土地增值税。并且江苏省将不再出台细则。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知政策点评：本次调控的策略性强，可执行性强，具有垂直打击的精确性；新政出台的目的主要是银行控制信贷风险，剔除投资比例，未来投资的比例将大幅度的降低；购买第二套住房贷款利率增加10%，按揭第二套住房的购房者的按揭成本将大幅度提高。“9

4、.27”新政影响1.政策实施以后，市场成交量大副度下滑，下滑近50％，2008年2月，市场成交量下滑到谷底，整个房地产市场进去“冬歇期”；2.在价格方面，整个市场呈现了有价无市的状况，个别楼盘出现了优惠打折的情况，入三月份开始，部分新开的楼盘都采取了相对低价入市的策略，以期达到快速去化；3.目前，市场的观望气氛依然十分浓厚，虽然存在部分的刚性需求，但是因为政策影响纷纷推迟了购房计划；总的来看，9.27政策对于房产市场的影响依然是巨大的，根据我司对市场的判断来看及往年的市场走势，如此氛围在5月份没有好转的话，08年的房地产市场将非常严峻。9.27新政车坊镇地理位置及面积人口地理位

5、置车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面，虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。隶属2007年，原属吴中区管辖的车坊镇正式划为园区管理；面积及人口镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8万人，流动人口1~2万人。出口贸易——目前，车坊镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。农副产品——车坊镇农业基础良好，多种经营发达。水生经济作物，大棚蔬菜种植、水产品、畜禽养殖，全镇多种经营产值已达1.8亿元。车坊具有优越的自

6、然地理环境，航运业发达；车坊现有各类工业企业120余家，外资企业20余家。结论：车纺镇经济发展速度平稳，工业企业以及外资企业的入驻，不断提高了镇区的经济发展速度。车坊镇经济状况工业经济目前车坊镇没有在售商品房项目，市场处于空白点；项目体量较小，入市没有竞争对手，销售压力较小。我们从周边别墅和公寓市场作一下参考市场微观分析园区别墅重点个案分析项目名称开盘时间形态面积（M2）价格（元/M2）总价（万元）风格东岸绿洲半岛2004双拼2608500（二手）221现代玫瑰湾2007.6联排双拼220-2501300015000350-450万/套西班牙皇家别墅星岛仁恒（二期）08.4联排

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