深圳市蔚蓝海岸登良路商业街及内街销售报告

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1、蔚蓝海岸登良路商业街及内街销售报告深圳市世方商业地产顾问有限公司2007-9-23目录第一部分项目商铺的价值评估体系3一、项目登良路商业街价值评估要点3二、深圳同类区域商业价值比较41、同类区域的共同特点比较：42、口岸区商业价值评估5三：区域内同类商铺的价值比较61、三条商业街的共同特征：72：价值比较模式7四：蔚蓝海岸半开放式商业街价值评估71、商业街基本情况72、项目商业价值评估7五、商铺定价及销售策略81、销售价格制定原则82、销售均价确定93、项目销售价目表94、项目销售收入预测9第二部分项目SWOT及竞争突破口分析11一、相关商业物业销售市场特征111、目前宏观政策对商铺市场的影响

2、112、目前深圳商业物业销售形势11二、项目销售SWOT分析111、项目的优势分析（Strength）：112、项目的劣势分析（Weakness）123、本项目的机会点分析（Opportunity）124、本项目销售的威胁点分析（threats）135、本项目竞争突破点分析13第三部分项目整体营销策略13一、项目销售模式：131、带租约方式：132、认筹销售：14二、商铺投资客户分析14三、项目销售整合推广策略15第一部分项目商铺的价值评估体系一、项目登良路商业街价值评估²要点一：蔚蓝海岸登良路商业街，从目前的地段现状和业态看，属于一般性的社区商业街，但是受到西部口岸、地铁口、规划中的西部金融

3、区的影响，该项目已成为一条集口岸、金融区、地铁于一身的商业街，从投资的角度看，具有相当成长空间。²要点二：对于一个需要透支未来成长空间的商铺，其价值评估的主要手段有两个——·已经发展成熟的同类区域的商铺价值比较法本项目主要参照的同类区域为深圳其他集口岸、商务（金融）、地铁为一体的商业区：罗湖人民南商圈、福田皇岗口岸商圈。·项目周边的同类商铺的价值比较法项目周边同类街铺包括2类：一是同样有口岸、金融区、地铁等利好的社区型商铺，我们选取的参考样本为海德一路观海台商业街、工业八路招商海月商业街。二是住宅小区内的半开放式街铺，我们选取的样本为星海名城内商业街、阳光棕榈园内商业街。²要点三：蔚蓝海岸登良

4、路商业街不同于我司代理的缤纷商业中心项目，缤纷商业中心是一个相对成熟、定型的社区型商业中心，其主要价值点重在评估项目本身的一些硬指标，而本项目重要评估口岸区、金融区、地铁口等大型市政功能的价值，这些大型市政带来的价值相对难以用严密的数据来佐证，而需要适当以感性的炒作来提升。综上所述，蔚蓝海岸登良路商业街的价值评估体系需要采取现实环境比较与未来发展空间预期相结合的方式来进行——²现实环境：将本项目放进西部口岸区的大背景之中，与罗湖人民南口岸区、福田口岸等片区相比拟，寻找理性的价值规律；²未来发展空间：展现西部口岸商业区、后海金融区、地铁2号线站点等概念，提高投资者对未来的期待。二、深圳同类区域商

5、业价值比较1、同类区域的共同特点比较：同类区域商业价值比较，选取了罗湖人民南商业区和福田皇岗口岸商业区与本项目所在的西部口岸区做比较，这三大区域有着四大共同特点：²都是深港最重要的口岸区之一：深圳湾口岸福田皇岗口岸罗湖口岸设计日均客流6万，目前日均客流2万日均客流17万日均客流25万²都是区内的金融办公中心：西部后海金融区福田CBD人民南办公区规划了230万平方米的商务办公区、120多万平方米的商业空间以及50余万平方米研发办公场所（总部基地）。全部写字楼面积210万平方米，其中金融办公面积在50万平方米左右²都处于市级商业中心边缘：南山商业文化中心福田CBD商业中心罗湖东门商业中心距南山商业

6、文化中心直线距离800米距福田CBD商业中心直线距离1400米距东门商业中心直线距离1600米²都是区内的大型居住区之一：后海居住区福田皇岗居住区人民南居住中区目前已有的蔚蓝海岸、观海台、招商名士花园等大型住宅社区，居住人口超过5万，根据后海湾最新规划，未来将有5万人进入后海湾居住，总建筑面积超过132万平方米。²都有地铁接驳：地铁2号线登良路站地铁4号线富民站地铁1号线国贸站高峰小时客流量12068人次。设计客流量16895人次/小时高峰客流量为17148人次／小时。设计客流量为22292人次／小时2、口岸区商业价值评估综上所述，本项目随着区域内居住、金融、交通等大开发、口岸的作用日益突显，

7、其商业价值可短期直追和福田口岸商业区，远期可看齐人民南口岸商业区。²短期商业价值随着后海滨路年底通车，深圳地铁2可达到福田口岸区的三线与二线之间价值——6.5—8万元/平方米之间注：即福强路骏皇名庭与金田路福涛东园的6.5—8万元/平方米（由于项目所邻近的南山海上金融城、后海滨路等大型市政级别较高，本项目的商业价值与福田口岸区三线与二线商铺之间的价差距离较小，详细数据见《调查报告》）。²远期商业价