中海九曲商业项目市场研究及商业定位报告_部分(2)

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1、91项目周边道路分析标记道路名称重要连接点二环南路二环路阳光新路九曲—经十路济微公路济南—泰安市二七新村南路英雄山路—济微公路英雄山路经十路—S103l本项目宏观道路环境尚可，驾车到达本项目交通较为便捷。本项目92项目周边道路分析道路车道及走向道路分析ü紧邻项目地块，提供直接临街面二环南路u东西双向6车道û城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地面人流动线有所阻隔ü紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要阳光新路u南北双向8车道主干道路济微公路u南北双向8车道ü城市主干道之一，连接济南与泰安市

2、重要道路ü路面状况较为良好二七新村南路u东西双向6车道û由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵ü城市高速路网主干道，主要连接市区与S103到达英雄山路u南北双向6车道泰安市û高峰时段局部路段较为拥堵93地铁规划l根据目前的地铁远景规划图，地铁3号线在本项目设有站点。l济南地铁规划有一定特殊性，济南以泉城美名誉天下，地下泉脉错综复杂，对于地铁的可行性研究尚未有定论，故地铁尚未准确的建设时间表。本项目l若地铁能直达本项目，将能起到一定人流带动作用。线路总长（公里）站数（站）编制到达1号线70356

3、×A归德镇－孙村2号线58356×A太平河－遥墙机场3号线32206×B桑梓店镇－仲宫镇4号线45286×B长清镇－农科院5号线26206×B腊山－黄台山6号线31166×B转山西路－唐王镇备注：济南地铁尚未立项，规划图为内部论证，非官方公布。94周边公共交通分析500米线路始发站－终点站74路K94路74路省建筑机械厂-华联商厦K94路葛家庄-济南大学西门120路九曲-西苑小区本项目120路l可到达本项目公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大。l本项目通过公共交通可辐射的范围有限，北面为主要辐

4、射方向，且公交作为目前济南主要出行交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，建议贵司与政府协调在本项目之中设置公交枢纽站。95公交枢纽建议A-1地块l从项目整体地块布局分析，超大体量住宅，目前公交线路较少，未来将难以满足居民的出行需求。公交枢纽l建议与政府协商，在绿地地块内设置公交枢纽站，不占用可建面积。建议把周边几条线路的起始站汇聚于此，再增加部分线路，形成公交枢纽。l建议未来在A-1地块旁，沿九曲庄路设置公交站，导入消费者。96项目交通到达环境小结n本项目周边地面道路交通情况良好，只需满足停车位的

5、要求，私家车到达性较高。n公交车到达本项目线路较少，公共交通体系有待改善，公交车应当为未来消费者到达项目的主要途径。n地铁规划尚不确定，待相关部门协调。步行交通方式消费者可承受交通时间商圈半径范围步行1公里自行/助力车自行/助力车2公里未来到达公交车15分钟本项目交通私家车4公里工具假设分析公交车4公里私家车l综上判断，本项目未来辐射商圈的范围为4公里较为合理。97SWOT分析优势（Strengths）•项目属于住宅大盘的附属商业，开发商拥有较强的市场号召力。•周边住宅项目价格较高，区域消费潜劣势

6、（Weakness）力较大。•项目被四山合围，阻隔了消费者进•项目位于街口转角，拥有两个可视临入本项目的意愿，微观交通环境较弱。街面。•周边目前缺乏产业及人口支撑，商业环境较弱。机会（Opportunities）•未来周边将会导入较多人口，威胁（Threats）几个住宅大盘正在进行开发，提•项目周边目前商业项目较多，已供消费支撑。经开业的有大润发，银座等项目，•公交系统的改善及私家车保有未来有如阳光100项目等，竞争环境量的上升将会提高到达本项目的较为激烈。几率。98项目商圈划分市中区衍生商圈项目

7、半径4公里辐射商圈项目半径2公里核心商圈商圈商圈划分支撑综合各项因素，2公里为消费者理想承受核心商圈范围以内，较容易形成消费者忠诚度。辐射商圈内有一定机会可以导入消费者辐射商圈到达本项目，可最为第二商圈。市中区最为本项目最大的衍生商圈，其衍生商圈消费者忠诚度较低，但仍有小部分能够引入本项目消费。99项目商业定位商圈界定目标消费者定位业态组合体量建议及功能布局主题定位及楼层布局租金测算及财务分析100周边人口数量序号区域人口数量1二七新村357912七里山3458613六里山3842644王官庄31

8、17924公里5七贤39243536十六里河38480本项目总计217705人6信息来源：业主方提供101项目周边人口基数4公里2公里l以项目为圆心周边2公里范围内，目前约有人口4万人（包括济南大学西校区近2万），预估到项目开业，本项目及领秀城住宅人口导入3万人，届时，项目周边2公里范围约有常住人口7万人。l以项目为圆心周边4公里范围内，目前约有人口22万人，预估到项目开业，届时，项目周边4公里范围约有常住人口26万人（含周边两公里7万人口）。备注：周边人口信息由业主方提供102区