万科资本结构分析报告

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1、万科资本结构分析企业并购与重组Contents目录一、背景二、万科资本结构分析三、结论背景011.1公司背景万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香

2、港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。公司简介1.1公司背景2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2

3、.1亿平方米。业务情况1.1公司背景公司管理层王石董事长罗君美独立董事乔世波副董事长解冻监事会主席郁亮总裁,董事廖绮云监事王文金董事、执行副总裁、首席风险官周清平职工监事孙建一董事陈玮高级副总裁魏斌董事谭华杰高级副总裁陈鹰董事张旭执行副总裁,首席运营官海闻独立董事孙嘉财务负责人、执行副总裁、首席财务官华生独立董事朱旭董秘张利平独立董事1.1公司背景1.2行业背景2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心2014年在全国房地产行业整体降温的大背景下，宏观调控理念正

4、在逐步发生变化。中国房地产行业长期处于政府“调控”状态，调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四大类。行业政策0102031.2行业背景相对于前十年高速发展的房地产市场，目前支撑房地产市场高速增长的因素正在逐步减弱，房地产行业需求放缓。1.房地产需求有所放缓目前中国楼市高库存在二三线城市和中西部地区广泛存在，三四线城市尤其突出，但一线城市和东部地区仍然存在供不应求。2.房地产投资增速下降，但库存依然高企中国房地产区域分化严重，从近年来各区域房地产销售情况来看，一、二线城市房地产市场活跃

5、，销售金额持续领跑；三四线城市销售额规模远低于一二线城市，且销售额增长幅度远低于一、二线城市。3.行业竞争激烈，区域分化严重房地产企业的资产负债率高达70%—80%，资产负债率极高。同时从住宅平均价格和土地供应价格角度来看,整体行业的利润空间收窄。4.房地产企业盈利能力收窄、资产负债率高万科资本结构分析022.1股权结构分析事件梳理2014：合伙人制度2015：来者何人？2016：引入深铁2014年3月在万科的春季例会上，郁亮正式宣讲了事业合伙人制度2014：合伙人制度2014年5月万科启动事业合伙人

6、持股计划，设立盈安合伙，320位员工成为公司首批事业合伙人在随后的4个交易日内万科盈安在二级市场斥资12.45亿元增持万科股票截至2015年12月15日“金鹏计划”与“德赢计划”合计持有万科股票860,668,839股，占万科总股本比例为7.79%由于万科的管理层只拥有很小一部分股权，于是，他们就设计了一个长期的变相MBO（管理层收购）方案，推行合伙人制度，员工持股。其要点在于压低股价（比如隐藏利润），多多给自己发奖金发工资，拿了奖金就可以参与两个资管计划（金鹏计划和德赢计划），用来购买自家低估的股票

7、。而宝能系正是看准了万科股票价格被压低，引入高杠杆大量买入万科股票。2.1股权结构分析排名股东名称占总股本比例(%)1华润股份有限公司14.72刘元生1.213中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深0.974中国民生银行-银华深证100指数分级证券投资基金0.935南方东英资产管理有限公司-南方富时中国A50ETF0.746博时价值增长证券投资基金0.737新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002深0.718中国工商银行-融通深证100指数证券投资基金0

8、.689中国银行-易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金0.682013年万科A股大股东排名股东名称占总股本比例(%)1华润股份有限公司14.912国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划3.33安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合2.134GICPRIVATELIMITED1.325刘元生1.216UBSAG1.087全国社保基金一零三组合0.728中国建设银行-博时主题行业股票证券投资基金0.659南方东英资产管理有限公司-南方