政府拆迁整治与土地一级开发项目实务操作

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1、政府拆迁整治与土地一级开发项目实务操作2010年土地一级开发的概念什么是土地一级开发土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆

2、迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。土地一级开发的发展过程第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。土地一级开发应遵循的准则（一）城市详细规划先行原则（二）

3、在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前）（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。土地一级开发主要工作流程一、计划编制阶段二、前期策划阶段三、征询意见和审批阶段●市发改委立项核准批复●市规委规划意见书●区国土分局建设项目用地预审批复●市政府批次

4、建设用地批复●市建委建设意见●市交委交通评价意见●市园林局古树处理意见●市文物局文物保护意见●市环保局环境评价意见●市政专业部门市政接入意见●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件四、组织实施阶段土地一级开发的特点（一）地域广、规模大（二）投资金额大（三）涉及利益主体多（四）需求稳定（五）市政基础及配套设施建设种类齐全（六）难点多（融资难、拆迁难）土地一级开发成本费用的全部内容包括项目的征地

5、费、拆迁补偿费用、前期费用、市政基础设施建设费用、安置房（农民回迁楼）建设费用、开发企业管理费用、财务费用（借款利息资本化）、开发单位应计利润等建设总成本。文件依据（北京市国土局《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号文））土地一级开发成本费用审计要求特定事项审计充分关注：●项目是否有异常贷款或不明费用；●项目开发企业与关联方存在异常交易；●支付的费用严重偏离市场价格；●事实与形式不符的支付行为；●向与项目无关的单位支付款项；●会计系统不能提供适当的审计轨迹或充分证据等；项目取得的批复文件（一）发改委的立

6、项核准批复北京市发展和改革委员会《关于XX项目一期工程土地一级开发立项核准的批复》（京发改[200X]XXXX号）（二）市国土局授权北京市国土资源局《关于授权XX公司进行XX项目土地一级开发有关问题的批复》（京国土出[2004]54号）（三）市规委规划意见书北京市规划委员会《规划意见书》（200X规意选字XXX号）（四）市政府批次征地意见北京市人民政府《关于XX区200X年度批次城市建设用地征地的批复》（京政地[200X]XX号）（五）国土局建设用地批准证书北京市国土资源局《建设用地批准书》（京国土[建]字（200X）第XX号）（六）规委控制性详细

7、规划的批复北京市规划委员会《关于对XX项目控制性详细规划的审查意见》（市规发[200X]XX号开发内容一、征地费需要操作的内容征地公示与村委会签订的征地安置补偿协议（应包括土地补偿费、人员安置费（劳动力安置费、超转费）地上物补偿）地上物盘点清单、地上物拆除评估报告征地结案表支付给产权人的补偿费收据、财务凭证等。相关税费：耕地占用税、耕地开垦费、防洪费、森林植被恢复费。可能还会有超转费。征地中应注意的事项文件依据：市政府148号令。本市征地补偿费实行最低保护标准制度，征地补偿费由征地双方依法协商确定。一、征地费不宜过高，国土局会总体平衡，要不然难于办

8、理结案表。每个区都有相应的最低土地补偿费。二、打款到村委会帐户上，应开具银钱收据。（昌平每个镇的操作不太一样）三、有的开发