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1、总第137期城市问题2006年第9期〔文章编号〕1002-2031(2006)09-0012-06城市新商业空间的区位和类型探析管驰明崔功豪〔摘要〕1990年代以来,伴随着快速城市化、城市郊区化及新商业业态的大量出现,新商业空间作为一种新的现象在中国城市中迅速涌现,对传统商业空间和城市整体功能空间结构带来一定影响。新商业空间主要分布在城市核心区、老城区边缘、城郊结合部的快速干道附近和郊区新城,主要包括便利性和日常用品消费空间、选购商品消费空间和高档多功能消费空间等三种主要功能类型。新商业空间的业态、区位及功能类型之间存在一一对应的关系,这个规律可为城市商业网点规划
2、和建设提供相应的理论支撑。〔关键词〕新商业空间;区位类型;功能类型〔中图分类号〕F7129;TU98413〔文献标识码〕A1990年代以来,伴随着快速城市化、城市郊区化及新商业业态的大量出现,由大型综合超市(大一新商业空间在城市中的分布规卖场)、购物中心、仓储式商场(仓储式超市)、大型律专业性市场和卖场等新兴商业业态形成的商业空间,在城市中迅速涌现,并成为城市商业空间的重要1.大型综合超市(大卖场)[1]组成部分和商业向郊区扩散的主要载体。这些北京大型超市主要集中在城市三环和四环之间新商业空间日益成为城市中最有力、最具动感的音新开发地区的主要交通干
3、道附近或者主要交通通道符,也成为当今城市居民购物的首选场所。但是,很的交叉口附近,这一地区超市数量占总数的47.7%多地方在引进这些新的零售业态时,常忽视合理的(图1),三环以内的超市所占的比例较小,为[2]空间布局,造成有些地方商业设施过密,导致商369%。从经济效益来看,位于二环路和三环路之业企业之间恶性竞争,使新商业空间与传统的商业间的超市效益最好。空间存在既竞争又合作的复杂关系。在此背景下,外商投资的大型综合超市(大卖场)进入中国探究这些新商业空间在城市中的分布规律和类型对以后,往往根据中国的国情选址布局,更接近社区和目前正如火如荼进行的城市商业网点规划和建设,城市中心
4、,但一般又不在商业中心。在发展形式上,更好地应对城市功能空间转型都具有重要的指导意往往结合其他业态,共同组成购物中心的模式,从而义。达到降低成本和增加功能的目的。如外商在上海投〔作者简介〕管驰明(1976),女,汉族,江苏宿迁人,东南大学经济管理学院讲师,南京大学城市与资源学系人文地理学博士,研究方向为城市规划与区域经济;崔功豪(1934),男,汉族,浙江宁波人,南京大学城市与资源学系教授,博士研究生导师,研究方向为城市与区域规划、城市地理学。〔基金项目〕江苏省教育厅高校哲学社会科学研究指导课题城市新商业空间研究以南京为例(05SJD790011)的阶段性
5、成果。〔收稿日期〕2006-07-14〔修回日期〕2006-09-1312城市科学《城市问题》2006年第9期城市新商业空间的区位和类型探析图1北京新商业空间分布图资的大卖场、仓储式超市都不在商业中心,表现出分散的趋势,如沃尔玛的惯用手法是在城市中心的边缘设店铺。上海杨浦的五角场被内环线穿过(恰好[3]是政策模糊地带)和新商圈正在兴建的地带。在南京,大型超市大部分都在绕城公路以内的城市主干道或次干道附近,其中靠近城市中心的三个区,即鼓楼、白下和玄武区最多,占总数的50%,而这三个区人口密度也最高。通过笔者对南京10多个大型综合超市(包括大卖场)的问卷调查表明,图2南京
6、都市区范围内新兴商业业态空间分布图超级市场的顾客来源一般可以分为三个部分,一是资料来源:在访谈单位提供资料与实地调查的基础上绘制。居住在超市附近的常住人口,这部分人口是核心商圈基本顾客的主要来源。二是在超市附近工作的流范围内要有高密度的居住人口。大型综合超市还需动人口。这部分人中有不少人利用上下班的机会就要靠近交通主干道或支路附近。同时,大型综合超近购买商品,他们是次级商圈中基本顾客的主要来市(大卖场)主要通过薄利多销获利,为实现目标利源。三是距离居住地稍远、但是距离市中心较近的润,场租费一般控制在营业利润2%4%的范围,流动人口,这些流动人口倾向于光顾位于交通要道、因此还要尽
7、量选择保证前述两个条件下而租金相对商业繁华地区、公共活动场所附近的大型超市。南较便宜的地方。京规模较大的10多个大卖场的主要服务范围恰好2.仓储式商场(仓储式超市)覆盖了南京城市人口密度高于10000人/平方公里国外的仓储商店一般选址在城乡结合部或交通的区域。要道,以追求廉价的土地租金,降低成本。外商在中从徐州大型超市(大卖场)的发展演变来看,位国投资的仓储超市也基本遵循这一规律,这样既避于市委对面的百惠超市原为政府机关批发和采购的免了市中心及市区的交通拥挤,又因土地价格相对中心
